Plus-value immobilière à la vente d'un logement, exonération de la résidence principale, cas où elle est imposable, déclaration par le notaire et réclamation

Plus-value immobilière à la vente d'un logement, de quoi parle-t-on ?

En bref. La plus-value immobilière est le gain réalisé par un particulier qui vend un bien immobilier plus cher qu'il ne l'a acquis. Elle est en principe imposable, mais la vente de la résidence principale est exonérée.

Cet article s'adresse à la personne qui vend un logement, une maison, un appartement ou un terrain, et qui veut savoir si la vente sera imposée, comment l'impôt se calcule, qui le déclare et comment réagir si le montant lui paraît erroné. Il présente l'article 150 U du Code général des impôts et les articles 150 V à 150 VH qui en fixent le calcul, la déclaration et le paiement, puis les voies de réclamation décrites par l'administration.

Il décrit des règles générales à la date du 16 octobre 2026 et ne dit pas ce qui convient à votre dossier. Il ne traite ni de la vente d'un bien professionnel, ni de la cession de titres de sociétés autres que celles évoquées plus bas, ni des plus-values sur des biens meubles ou des crypto-actifs. Pour la déclaration de revenus qui suit la vente, voyez notre article sur la déclaration de revenus.

L'exonération de la résidence principale

En bref. L'immeuble qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession échappe à l'impôt sur la plus-value, dépendances comprises si elles sont vendues en même temps.

L'article 150 U, I, du Code général des impôts soumet à l'impôt sur le revenu les plus-values réalisées par les personnes physiques lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis, ou de droits relatifs à ces biens. Le II du même article écarte ce régime pour les immeubles, parties d'immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent la résidence principale du cédant au jour de la cession (II, 1°). L'exonération s'étend aux dépendances immédiates et nécessaires, à la condition que leur cession intervienne simultanément avec celle du logement (II, 3°).

Le texte retient donc la qualité de résidence principale au jour de la cession. Selon la fiche de Service-Public consacrée à la plus-value immobilière, vérifiée le 15 avril 2026, le vendeur est totalement exonéré pour la vente de sa résidence principale, et en cas de séparation ou de divorce l'un des ex-conjoints doit avoir occupé le logement jusqu'à sa mise en vente. Les situations où le logement a été quitté avant la signature, où il a été loué ou où le vendeur possède plusieurs logements relèvent de l'appréciation de l'administration. Elles se vérifient auprès du notaire ou du service des impôts avant la signature, et non après.

Les autres cas où la plus-value n'est pas imposée

En bref. L'article 150 U prévoit d'autres exonérations, chacune avec ses conditions propres. Le tableau ci-dessous en reprend quelques-unes, sans les détailler.

Le II prévoit encore des exonérations liées à l'expropriation, au remembrement, à certaines cessions à des organismes de logement social ou à des collectivités, et le IV écarte l'imposition de certains partages entre indivisaires, par exemple dans une succession. Ces cas dépendent de conditions précises que seule la lecture du texte permet de vérifier. Pour le contexte d'une succession, voyez notre article sur la succession d'un proche.

Comment la plus-value imposable est calculée

En bref. La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, corrigés des frais et des travaux justifiés, puis réduite d'un abattement selon la durée de détention.

L'article 150 V définit la plus-value brute comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. L'article 150 VD, I, précise que la moins-value brute n'est pas prise en compte.

• Le prix de cession (article 150 VA). C'est le prix réel stipulé dans l'acte. Il est réduit, sur justificatifs, de la taxe sur la valeur ajoutée acquittée et des frais, définis par décret, supportés par le vendeur à l'occasion de la cession.
• Le prix d'acquisition (article 150 VB). C'est le prix effectivement acquitté par le cédant tel qu'il est stipulé dans l'acte. En cas d'acquisition à titre gratuit, il s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit.
• Les frais d'acquisition. Ils majorent le prix d'acquisition, et le cédant peut les fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d'acquisition dans le cas des immeubles (article 150 VB, II, 3°).
• Les travaux. Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, majorent le prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas déjà été prises en compte pour l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Si le contribuable cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition et ne peut pas justifier ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d'acquisition est pratiquée (article 150 VB, II, 4°).
• Les amortissements. Le prix d'acquisition est minoré des amortissements admis en déduction dans les cas prévus au III de l'article 150 VB, avec des exceptions pour certaines résidences.

L'abattement pour durée de détention

Selon l'article 150 VC, I, la plus-value brute réalisée sur les biens mentionnés à l'article 150 U est réduite d'un abattement dont le texte fixe les taux comme suit.

Le décompte année par année, et ses éventuelles particularités, se vérifie sur le simulateur ou les pages de l'administration plutôt que par un calcul personnel.

Le taux d'imposition, les prélèvements sociaux et la taxe sur les plus-values élevées

En bref. La plus-value imposable est taxée à un taux forfaitaire de 19 % d'impôt sur le revenu. S'y ajoutent les prélèvements sociaux et, au-delà d'un seuil, une taxe supplémentaire.

• Impôt sur le revenu. Les plus-values réalisées dans les conditions des articles 150 U à 150 UC sont imposées au taux forfaitaire de 19 % (article 200 B).
• Prélèvements sociaux. Les plus-values mentionnées aux articles 150 U à 150 UC sont assujetties à la contribution prévue à l'article L136-6, I, 2°, du Code de la sécurité sociale. Le taux en vigueur à la date de la vente se lit sur impots.gouv.fr et sur la déclaration établie par le notaire.
• Taxe sur les plus-values élevées. L'article 1609 nonies G institue une taxe due à raison des plus-values imposables d'un montant supérieur à 50 000 euros, selon un barème qui s'applique au montant total de la plus-value imposable, avec des taux de 2 % à 6 % et un mécanisme de lissage près des seuils. Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir, elle est due par le cédant et exigible lors de la cession.

Une personne qui n'est pas fiscalement domiciliée en France relève, pour les plus-values immobilières, du prélèvement de l'article 244 bis A, dont les taux et les exonérations propres ne sont pas détaillés ici.

La déclaration et le paiement par le notaire

En bref. Pour la vente d'un immeuble, la déclaration de plus-value est déposée avec l'acte et l'impôt est payé avant l'enregistrement. En pratique, le notaire accomplit ces formalités.

L'article 150 VG, I, 1°, prévoit que, pour les cessions de biens mentionnés à l'article 150 U constatées par un acte, la déclaration, conforme à un modèle établi par l'administration, est déposée à l'appui de la réquisition de publier, sous peine de refus du dépôt ou de la formalité d'enregistrement. L'article 150 VH, II, ajoute que l'impôt afférent à la plus-value est payé avant l'exécution de l'enregistrement ou de la formalité fusionnée, et que le dépôt est également refusé en cas de discordance entre le montant figurant sur la déclaration et le montant versé.

Selon la fiche de Service-Public précitée, le notaire effectue les démarches auprès de l'administration fiscale, calcule la plus-value imposable et le montant de l'impôt, établit la déclaration et paie l'impôt auprès du service de la publicité foncière du lieu du bien. La page « Plus-values imposées » d'impots.gouv.fr, dont la dernière modification affichée date du 28 septembre 2022, indique que le notaire remplit la déclaration n° 2048-IMM ou 2048-TAB et paie l'impôt pour le compte du vendeur lors de l'enregistrement de l'acte.

Si la vente est exonérée

L'article 150 VG, III, prévoit que, lorsque la plus-value est exonérée en application du II de l'article 150 U, par l'application de l'abattement prévu au I de l'article 150 VC, ou lorsque la cession ne donne pas lieu à une imposition, aucune déclaration ne doit être déposée, sauf si l'impôt afférent à une plus-value en report d'imposition est dû. En revanche, l'acte de cession précise la nature et le fondement de l'exonération ou de l'absence de taxation, sous peine de refus de dépôt ou de la formalité d'enregistrement.

Un cas particulier

Lorsque l'impôt ne peut pas être intégralement acquitté en raison de créances primant le privilège du Trésor, le 3° du II de l'article 150 VG prévoit que la déclaration est déposée auprès du service des impôts dont relève le domicile du vendeur, dans un délai d'un mois à compter de la date de l'acte, et que l'acte le mentionne. Le même texte prévoit ce dépôt lorsque la cession est constatée au profit d'une collectivité publique mentionnée au 1° du II.

Ce que le vendeur peut vérifier avant la signature et après

En bref. L'impôt étant payé à l'acte, les erreurs se repèrent le plus facilement avant la signature, sur le décompte établi par le notaire.

• la qualité de résidence principale au jour de la vente, et la mention de l'exonération dans l'acte si elle s'applique ;
• le prix d'acquisition retenu, notamment si le bien a été reçu par succession ou donation, où le texte renvoie à la valeur retenue pour les droits de mutation ;
• les frais d'acquisition, forfaitaires à 7,5 % ou réels, et les factures de travaux réalisés par une entreprise, à remettre au notaire ;
• la durée de détention retenue pour l'abattement ;
• l'éventuelle taxe sur les plus-values supérieures à 50 000 euros ;
• la concordance entre la déclaration et le montant versé lors de l'enregistrement, que l'article 150 VH, II, exige.

Le calcul repose sur les pièces que vous remettez, comme l'acte d'achat et les justificatifs de frais ou de travaux, et un document manquant peut expliquer un écart. Demander au notaire le détail du calcul figurant sur la déclaration est une démarche utile avant toute réclamation. Le vendeur reste le redevable de l'impôt, le notaire accomplissant le plus souvent ces formalités pour son compte. Après la vente, la plus-value déclarée reste à reporter sur la déclaration de revenus. Selon la page d'impots.gouv.fr consacrée à ce point, modifiée le 13 juillet 2026, elle se reporte dans la case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C, car elle est prise en compte pour le revenu fiscal de référence, mais cette déclaration n'entraîne pas de nouvelle imposition et n'intervient pas dans le calcul du taux de prélèvement à la source. Selon la fiche de Service-Public, le vendeur indique aussi le montant exonéré lors d'une première cession d'un logement autre que sa résidence principale, si nécessaire.

Si l'impôt calculé vous paraît inexact, la réclamation

En bref. Une erreur de calcul se conteste par une réclamation auprès du service des impôts, accompagnée de justificatifs. Elle ne dispense pas de payer, mais un sursis de paiement peut être demandé.

Selon la page « Déposer une réclamation » d'impots.gouv.fr, modifiée le 7 janvier 2026, la réclamation sert à demander le réexamen du calcul ou du montant d'un impôt en cas d'erreur ou de désaccord sur l'application d'une règle. Elle peut être déposée en ligne dans l'espace Finances publiques, par le formulaire « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt », par courrier sur papier libre, au guichet ou par téléphone. Un courrier mentionne les noms, prénoms, adresse, l'impôt concerné et le motif, avec des justificatifs probants, par exemple l'acte, la déclaration établie par le notaire et les factures de travaux. La page indique qu'il faut agir dès que l'erreur est constatée, dans le délai mentionné sur l'avis d'impôt, et qu'une réponse est normalement attendue dans un délai de six mois.

La fiche de Service-Public sur les réclamations, vérifiée le 30 juillet 2026, indique pour l'impôt sur le revenu une réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la mise en recouvrement. Pour une plus-value payée lors de la vente, sans avis d'imposition, la date de départ de ce délai doit être confirmée auprès du service des impôts ou sur impots.gouv.fr, et il est prudent d'agir sans attendre.

• Le paiement. La réclamation ne dispense pas de payer. Un sursis de paiement peut être demandé, et des garanties, comme une caution bancaire, peuvent être exigées à partir d'un montant contesté de 4 500 euros selon impots.gouv.fr. Si la réclamation est rejetée, l'impôt contesté reste dû, avec les majorations prévues en cas de retard de paiement, que notre article sur l'impôt impossible à payer présente.
• Le juge. Selon la fiche de Service-Public, le recours devant le tribunal se forme dans un délai de deux mois à compter de la réception de la décision de l'administration, ou à défaut de réponse six mois après la réclamation. La fiche distingue le tribunal administratif, pour l'impôt sur le revenu, du tribunal judiciaire, pour les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière. La juridiction compétente pour une plus-value payée à l'acte se confirme auprès du service des impôts et sur la décision reçue.

Si l'administration réclame au contraire un complément, l'intérêt de retard est de 0,20 % par mois (article 1727, III), et pour les plus-values des articles 150 U à 150 UC il se calcule à compter du premier jour du mois suivant celui au cours duquel l'impôt devait être acquitté, le point de départ du 1er juillet de l'année suivante ne s'appliquant pas (article 1727, IV, 1). Notre article sur la contestation de l'impôt sur le revenu détaille la réclamation, celui sur la correction de la déclaration de revenus présente l'intérêt de retard, et celui sur l'impôt impossible à payer traite des délais de paiement.

Les démarches concrètes

• avant la signature, demander au notaire si la vente est exonérée et obtenir le détail du calcul de la plus-value, du prix d'acquisition retenu et de la durée de détention ;
• réunir l'acte d'achat ou la déclaration de succession ou de donation, les factures de travaux réalisés par une entreprise et les justificatifs de frais ;
• vérifier que l'acte mentionne la nature et le fondement de l'exonération, le cas échéant ;
• après la vente, reporter la plus-value imposable dans la case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C ;
• en cas d'erreur constatée, déposer une réclamation avec les justificatifs, en ligne ou par courrier, et demander un sursis de paiement si nécessaire ;
• conserver la décision de l'administration, qui sert de base à un éventuel recours devant le tribunal.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente les règles générales des articles 150 U, 150 V, 150 VA, 150 VB, 150 VC, 150 VD, 150 VF, 150 VG, 150 VH, 200 B, 244 bis A, 1609 nonies G et 1727 du Code général des impôts, de l'article L136-6 du Code de la sécurité sociale et des pages d'information de l'administration citées, à la date du 16 octobre 2026. Les textes peuvent évoluer. Il ne cite aucune décision de justice. Il ne traite ni des taux des prélèvements sociaux, ni du détail de l'abattement année par année, ni de la vente d'un bien professionnel, ni des sociétés civiles immobilières, ni du prélèvement applicable aux non-résidents. Il ne permet pas d'apprécier un dossier individuel.