Revenus de location meublée, comment les déclarer aux impôts

Pourquoi les revenus de location meublée sont-ils des BIC

En bref. Louer un logement meublé ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, avec un régime déclaratif propre.

Le Code général des impôts range explicitement, parmi les bénéfices industriels et commerciaux, les bénéfices réalisés par les personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d'habitation meublés (article 35 du Code général des impôts). C'est cette qualification qui distingue la location meublée de la location nue, dont les loyers relèvent des revenus fonciers. Cet article se concentre sur la manière de déclarer ces bénéfices industriels et commerciaux, seuils, régimes et charges déductibles. La présentation d'ensemble du régime de la location meublée, y compris la distinction entre loueur professionnel et loueur non professionnel, est développée dans l'article consacré à la location meublée et à la fiscalité, à paraître.

Le régime micro-BIC, seuils et abattements

Le régime micro-BIC s'applique de plein droit lorsque le chiffre d'affaires hors taxes de l'année civile précédente ou de la pénultième année ne dépasse pas certains seuils fixés par l'article 50-0 du Code général des impôts.

• Location meublée classique. Pour les entreprises qui ne relèvent ni de la catégorie des ventes et fournitures de logement, ni de celle des meublés de tourisme, le seuil est de 83 600 euros, avec un abattement de 50 % sur le chiffre d'affaires.
• Meublés de tourisme non classés. Pour l'activité de location directe ou indirecte de meublés de tourisme au sens du Code du tourisme, autres que certains meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes visés par ailleurs dans le Code général des impôts, le seuil est de 15 000 euros, avec un abattement de 30 %.

Dans les deux cas, l'abattement ne peut pas être inférieur à 305 euros. Le résultat imposable est égal au chiffre d'affaires hors taxes diminué de cet abattement, avant prise en compte des plus-values ou moins-values éventuelles (article 50-0).

Le piège des seuils. Ces seuils ne sont pas figés. Le texte lu précise que les seuils mentionnés, à l'exception de celui prévu pour les meublés de tourisme non classés, sont actualisés tous les trois ans, dans la même proportion que l'évolution triennale de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, et arrondis à la centaine d'euros la plus proche (article 50-0). Il ne s'agit donc pas d'une révision chaque année, mais d'une actualisation par palier de trois ans, à recontrôler à chaque échéance. Les montants indiqués ici sont ceux qui résultent de la version de l'article 50-0 en vigueur à la date de rédaction de cet article, en septembre 2026.

Une obligation comptable même sans régime réel. Les entreprises qui n'ont pas opté pour le régime réel doivent tout de même tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre-journal servi au jour le jour et présentant le détail de leurs recettes professionnelles, appuyé des factures et de toutes autres pièces justificatives (article 50-0). Le régime micro-BIC allège donc le calcul de l'impôt, il ne dispense pas de conserver une trace écrite et datée de chaque loyer encaissé.

Opter pour le régime réel

Les entreprises placées dans le champ du régime micro-BIC peuvent opter pour un régime réel d'imposition. Cette option doit être exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration prévue à l'article 170, souscrite au titre de l'année précédant celle pour laquelle l'option s'applique. En cas de création d'activité, l'option est exercée dans les délais applicables au dépôt de la déclaration souscrite au titre de l'année de la première période d'activité. Une fois exercée, l'option pour le régime réel est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile (article 50-0).

Ce choix a un intérêt lorsque les charges réelles, en particulier les amortissements du bien et du mobilier, dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC.

Les charges déductibles au régime réel

Au régime réel, le bénéfice net est établi sous déduction de toutes les charges. L'article 39 du Code général des impôts, qui fixe les règles de détermination du bénéfice net pour l'ensemble des activités relevant des bénéfices industriels et commerciaux, cite notamment les frais généraux de toute nature, les dépenses de personnel et de main-d'oeuvre, le loyer des immeubles dont l'entreprise est locataire, ainsi que les amortissements réellement effectués par l'entreprise, dans la limite de ceux qui sont généralement admis d'après les usages de chaque nature d'activité (article 39, 1° et 2°). Ce texte s'applique à l'ensemble des activités imposées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, la location meublée au régime réel y compris, sans y ajouter de règle propre au mobilier loué.

Où et comment déclarer ces revenus

Toute personne imposable à l'impôt sur le revenu doit souscrire une déclaration détaillée de ses revenus et bénéfices (article 170 du Code général des impôts). Au régime micro-BIC, les contribuables portent directement le montant de leur chiffre d'affaires annuel, ainsi que les éventuelles plus ou moins-values, sur cette déclaration (article 50-0). Ces revenus figurent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, distincte de celle des revenus fonciers, qui concerne les loyers d'un logement loué non meublé.

Le Code général des impôts définit par ailleurs, de façon générale, les bénéfices industriels et commerciaux comme les bénéfices réalisés par des personnes physiques provenant de l'exercice d'une profession commerciale, industrielle ou artisanale (article 34), catégorie à laquelle la location meublée est rattachée par l'article 35 déjà cité.

Ce qu'il faut retenir avant de déclarer

• vérifiez chaque année le chiffre d'affaires hors taxes tiré de la location meublée pour savoir si vous restez sous le seuil du micro-BIC applicable à votre situation ;
• comparez l'abattement forfaitaire du micro-BIC aux charges réelles, amortissements compris, avant de renoncer à l'option pour le régime réel ;
• gardez à l'esprit que les seuils du micro-BIC sont actualisés tous les trois ans et non chaque année, vérifiez le montant en vigueur au moment de votre déclaration ;
• en cas de doute sur votre situation, notamment sur le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel, rapprochez-vous de l'administration fiscale ou d'un professionnel du chiffre.