Location nue et revenus fonciers, micro-foncier avec abattement de 30 % ou régime réel, charges déductibles, déficit foncier, option de trois ans, déclaration 2044 et réclamation

Location nue et revenus fonciers, de quoi parle-t-on ?

En bref. Les loyers d'un logement loué vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes existent, le micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire de 30 %, et le régime réel, qui retient les charges effectivement supportées.

Cet article s'adresse au propriétaire bailleur qui loue un logement non meublé et qui se demande comment déclarer ses loyers. Il présente les deux régimes, ce que le propriétaire peut déduire au régime réel, le déficit foncier, la manière de comparer les deux régimes, les erreurs les plus courantes, la déclaration et les voies de correction ou de réclamation.

Selon l'article 14 du Code général des impôts, sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu'ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d'une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d'une exploitation agricole ou d'une profession non commerciale, les revenus des propriétés bâties, telles que les maisons, ainsi que ceux des propriétés non bâties. Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l'impôt sur le revenu (article 15, II).

La location meublée relève d'une autre catégorie et d'autres règles, que présente notre article sur les revenus de la location meublée. La vente du logement et sa plus-value font l'objet de notre article sur la plus-value immobilière.

Le micro-foncier, abattement de 30 % jusqu'à 15 000 euros de loyers

En bref. Lorsque le revenu brut annuel n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable est égal à ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %. Vous ne déduisez alors aucune charge pour son montant réel.

L'article 32 du Code général des impôts prévoit que, par dérogation à l'article 31, lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n'excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d'un abattement de 30 %. Selon l'article 29, le revenu brut est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. Il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant.

• Un seuil apprécié pour le foyer fiscal. Les dispositions s'appliquent à l'ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal. Pour les parts de sociétés ou de fonds de placement immobilier qui donnent en location des immeubles nus, la limite est appréciée en tenant compte du revenu brut à proportion des droits du contribuable (article 32, 1 et 2).
• Une déclaration simplifiée. Les contribuables concernés portent directement le montant du revenu brut annuel sur la déclaration prévue à l'article 170 (article 32, 2). Selon impots.gouv.fr, vous reportez les loyers bruts en case 4BE de la déclaration n° 2042, sans déclaration n° 2044, et l'abattement de 30 % est appliqué automatiquement, de sorte que vous ne devez pas le retrancher vous-même.
• Des exclusions. Le micro-foncier ne s'applique pas lorsque le contribuable ou l'un des membres du foyer fiscal est propriétaire de certains biens, notamment des monuments historiques et assimilés ou des immeubles en nue-propriété donnés en location, des logements pour lesquels une déduction spécifique ou un amortissement prévu à l'article 31 est demandé, certaines parts de sociétés ou de fonds de placement immobilier, ou des logements pour lesquels la réduction d'impôt de l'article 199 tricies est demandée (article 32, 2, a à h).
• Le seuil dépassé. L'année au cours de laquelle le seuil est dépassé, ou celle au titre de laquelle une exclusion s'applique, le revenu net foncier est déterminé dans les conditions des articles 28 et 31 (article 32, 3).

Le revenu imposable étant égal au revenu brut diminué de 30 %, il ne peut pas être négatif. Le micro-foncier ne permet donc pas de constater de déficit foncier. Les dispositifs spécifiques d'amortissement et de déduction, qui excluent le micro-foncier, ne sont pas détaillés ici.

Le régime réel, option pour trois ans ou application obligatoire

En bref. Au régime réel, le revenu net foncier est la différence entre le revenu brut et les charges de la propriété. Il s'applique au-delà de 15 000 € de revenu brut ou sur option, valable trois ans.

Selon l'article 28 du Code général des impôts, le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Les charges déductibles sont énumérées à l'article 31, que détaille la section suivante.

• L'option. Les contribuables qui souhaitent renoncer au micro-foncier peuvent opter pour la détermination de leur revenu net foncier dans les conditions des articles 28 et 31. L'option est exercée pour une période de trois ans dans le délai prévu pour le dépôt de la déclaration de l'article 170 de la première année au titre de laquelle elle s'applique. Irrévocable durant cette période, elle est valable tant que le contribuable reste de manière continue dans le champ d'application du micro-foncier (article 32, 4).
• Après les trois ans. Passé ce délai, l'option reste valable tant que vous demeurez dans le champ du micro-foncier (article 32, 4). Concrètement, vous continuez à déposer chaque année la déclaration n° 2044 du régime réel.
• Un régime unique pour tous vos biens. Selon impots.gouv.fr, un seul régime s'applique à l'ensemble des revenus fonciers, et vous ne pouvez pas déclarer un logement au micro-foncier et un autre au réel. Cela rejoint l'article 32, 2, qui vise l'ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.
• Les formulaires. Selon impots.gouv.fr, le régime réel passe par la déclaration n° 2044, la déclaration n° 2044 spéciale étant réservée à certains cas, comme les monuments historiques, la nue-propriété ou des dispositifs particuliers. Le résultat est reporté sur la déclaration n° 2042, en case 4BA pour un bénéfice, et en cases 4BB ou 4BC pour un déficit selon qu'il est reportable sur les revenus fonciers ou imputable sur le revenu global.

Si vous voulez appliquer le régime réel aux loyers d'une année donnée, l'option se prend donc avec la déclaration de cette année. Les loyers perçus en 2026 se déclarent au printemps 2027, et la déclaration n° 2044 se dépose à cette occasion.

Ce que le propriétaire peut déduire au régime réel

En bref. L'article 31 énumère les charges de la propriété déductibles, notamment les réparations et l'entretien, les primes d'assurance, les impositions, les intérêts d'emprunt, les travaux d'amélioration et les frais de gestion.

Pour les propriétés urbaines, les charges de la propriété déductibles comprennent notamment les éléments suivants (article 31, I, 1°).

• Réparation et entretien. Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire (a).
• Assurances. Les primes d'assurance (a bis).
• Sommes avancées pour le locataire. Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire dont le propriétaire n'a pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l'année du départ du locataire (a ter).
• Provisions de copropriété. Les provisions pour dépenses prévues à l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles (a quater).
• Améliorations. Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt prévu à l'article 200 quater ou à l'article 200 quater A (b).
• Impositions. Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues à raison de ces propriétés au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de certaines taxes sur les locaux professionnels et commerciaux (c).
• Intérêts d'emprunt. Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés (d).
• Frais de gestion. Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion des immeubles (e).

Selon impots.gouv.fr, les travaux déductibles sont ceux payés au cours de l'année d'imposition. Les travaux d'amélioration consistent à installer ou remplacer un équipement ou un élément de confort sans modifier la structure du bâtiment, par exemple un chauffage central, une salle d'eau ou une cuisine. Les travaux de réparation et d'entretien visent à maintenir le logement en bon état ou à remettre en état des équipements essentiels, par exemple une toiture ou une installation électrique. Ne sont pas déductibles les dépenses de réparation et d'entretien qui incombent au locataire, ni les dépenses de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.

Si vous réalisez vous-même des travaux, selon impots.gouv.fr, seules les dépenses justifiées de matériaux sont déductibles, et votre propre travail n'est pas pris en compte. Les factures doivent attester la réalité et la nature des dépenses et être établies à l'adresse du bien concerné.

La doctrine administrative, dans sa version du 12 septembre 2012 (BOI-RFPI-BASE-20-50), indique que la taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible, alors que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, qui incombe normalement à l'occupant, ne l'est pas, les frais de gestion de la fiscalité locale qui s'y rattachent étant admis en déduction. Vérifiez sur impots.gouv.fr que ces règles sont toujours celles qui s'appliquent à l'année de vos loyers.

Le déficit foncier, imputation sur le revenu global et sur les revenus fonciers

En bref. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit ne s'impute en principe que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La loi admet une imputation sur le revenu global, limitée à 10 700 € par an, pour la part issue de dépenses autres que les intérêts d'emprunt.

L'article 156, I, 3°, du Code général des impôts prévoit que les déficits fonciers s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Cette règle ne s'applique pas aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. Pour ceux-là, l'imputation sur le revenu global est limitée à 10 700 €, et la fraction du déficit supérieure à 10 700 €, ainsi que la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d'emprunt, s'imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

• Des limites rehaussées dans certains cas. La limite est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée l'une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l'article 31. Elle est aussi rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027, dans des conditions définies par décret (article 156, I, 3°). Selon impots.gouv.fr, ce relèvement vise les devis acceptés à compter du 5 novembre 2022 et les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027.
• Le justificatif du nouveau classement. Si le contribuable ne justifie pas du nouveau classement de performance énergétique du bien au plus tard le 31 décembre 2027, le revenu foncier et le revenu global des années de déduction des travaux sont reconstitués (article 156, I, 3°).
• Une condition de maintien de la location. Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle de cet événement sont reconstitués. La loi écarte cette reconstitution en cas d'invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories de l'article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l'un des époux soumis à imposition commune (article 156, I, 3°). Selon l'interprétation de l'administration, relayée par impots.gouv.fr, si vous imputez un déficit sur le revenu global, le bien doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation.
• Ce que dit la doctrine sur la vacance et le meublé. Selon le BOFiP, dans sa version du 16 septembre 2025 (BOI-RFPI-BASE-30-20), l'immeuble doit être loué de façon effective et permanente pendant cette période, une vacance même indemnisée ne suffit pas, et la location meublée est assimilée à une rupture. Le même texte précise que les déficits fonciers antérieurs ne sont jamais déductibles du revenu global.

La répartition d'un déficit entre la part liée aux intérêts d'emprunt et la part liée aux autres dépenses se calcule sur la déclaration n° 2044 et dans sa notice, auxquelles nous vous renvoyons pour les montants à reporter.

Quand le régime réel est-il plus avantageux ?

En bref. Au micro-foncier, la base imposable est égale à 70 % des loyers bruts. Au réel, elle est égale aux loyers moins vos charges. Le réel donne une base plus faible lorsque vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers bruts.

Cette comparaison résulte du simple rapprochement des articles 28, 31 et 32 du Code général des impôts. Elle ne dit rien de l'impôt final, qui dépend aussi de votre tranche et de vos autres revenus. Voici deux exemples chiffrés, à titre illustratif et hors frais de gestion forfaitaires, pour des loyers bruts de 12 000 € par an.

• Charges de 5 000 €. Au micro-foncier, la base est de 12 000 € moins 3 600 €, soit 8 400 €. Au réel, elle est de 12 000 € moins 5 000 €, soit 7 000 €.
• Charges de 2 500 €. Au micro-foncier, la base reste de 8 400 €. Au réel, elle est de 12 000 € moins 2 500 €, soit 9 500 €.

Pour un déficit foncier, par exemple des loyers de 9 000 € et 14 000 € de travaux déductibles sans emprunt, le résultat est de moins 5 000 €. Ce déficit résulte de dépenses autres que les intérêts d'emprunt. Il entre donc dans la limite de 10 700 € d'imputation sur le revenu global, sous la condition de maintien de la location rappelée plus haut. Le micro-foncier ne l'aurait pas permis.

Plusieurs éléments pèsent dans la décision et ne figurent pas dans le simple calcul.

• Le verrou de trois ans. L'option est irrévocable durant trois ans (article 32, 4). Une année de travaux importants peut être suivie d'années où vos charges réelles sont inférieures à 30 % des loyers.
• Tous vos logements à la fois. Un seul régime s'applique à l'ensemble de vos revenus fonciers, et les charges à prendre en compte sont celles de tous vos biens.
• Les charges qui reviennent chaque année. Intérêts d'emprunt, assurance, impositions, frais de gestion et provisions de copropriété se répètent, alors que les travaux sont irréguliers.
• Les déficits des années antérieures. Si vous détenez des déficits fonciers à imputer, leur traitement est précisé dans la notice de la déclaration n° 2044, à lire avant de choisir.

Nous ne disons pas quelle option retenir. Les notices de impots.gouv.fr vous permettent de vérifier le résultat pour votre situation.

Les erreurs à éviter

En bref. Les erreurs les plus fréquentes portent sur le choix du régime, sur la nature des travaux, sur les charges refacturées au locataire et sur la continuité de la location après un déficit.

• Retrancher soi-même l'abattement de 30 %. Au micro-foncier, vous indiquez les loyers bruts, car l'abattement est appliqué automatiquement.
• Mélanger les régimes. Il n'est pas possible de déclarer un bien au micro-foncier et un autre au réel.
• Oublier la durée de l'option. L'option pour le réel est irrévocable pendant trois ans.
• Déduire des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement. L'article 31, I, 1°, b, les exclut des dépenses d'amélioration déductibles.
• Déduire des dépenses qui incombent au locataire. Les charges versées par le locataire ne sont pas comprises dans le revenu brut (article 29), et ne doivent pas être déclarées comme des loyers. Les réparations qui lui incombent ne sont pas déductibles.
• Déduire les travaux une année où ils n'ont pas été payés. Selon impots.gouv.fr, les travaux déductibles sont ceux payés au cours de l'année d'imposition.
• Compter son propre travail. Pour des travaux faits par vous-même, seuls les matériaux justifiés sont déductibles.
• Imputer un déficit sur le revenu global sans maintenir la location. Cesser de louer, vendre ou passer en location meublée peut conduire à une reconstitution des années précédentes (article 156, I, 3° et doctrine citée plus haut).
• Imputer sur le revenu global la part du déficit due aux intérêts d'emprunt. Elle ne s'impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Dépasser sans le voir le seuil de 15 000 €. Il s'apprécie pour le foyer fiscal et tient compte des quotes-parts de sociétés qui louent des immeubles nus. L'année du dépassement, le régime réel s'applique (article 32, 3).

Remplir la déclaration, pas à pas

En bref. Au micro-foncier, vous reportez les loyers bruts en case 4BE de la déclaration n° 2042. Au réel, vous remplissez la déclaration n° 2044 et reportez le résultat sur la déclaration n° 2042.

1. Additionnez les loyers bruts de l'année. Comptez les recettes perçues, majorées des dépenses du propriétaire mises par le bail à la charge du locataire, sans les charges versées par le locataire (article 29).
2. Repérez le régime applicable. En dessous de 15 000 €, le micro-foncier s'applique sauf exclusion ou option pour le réel. Au-dessus, ou en cas d'option, le réel s'applique.
3. Micro-foncier. Reportez le total des loyers bruts en case 4BE. N'ajoutez ni charges ni abattement.
4. Régime réel. Remplissez la déclaration n° 2044 avec les loyers et les charges de chaque bien, conservez les justificatifs, puis reportez le résultat sur la déclaration n° 2042, en case 4BA pour un bénéfice ou en cases 4BB et 4BC pour un déficit.
5. Mettez à jour votre prélèvement à la source. Selon impots.gouv.fr, lorsque vous débutez une location nue, vous pouvez actualiser votre taux depuis le service Gérer mon prélèvement à la source, en indiquant le revenu en 4BE pour le micro-foncier ou en 4BA pour le réel.

Les numéros de cases et de formulaires sont ceux de la déclaration de 2026 des revenus de 2025, tels que les présente impots.gouv.fr. Ils peuvent changer d'une année à l'autre, et il convient de se reporter à la notice de l'année. Notre article sur la déclaration de revenus présente la démarche générale.

Corriger une erreur, droit de réclamation et recours

En bref. Après l'avis d'impôt, une correction en ligne est possible pendant une période limitée. Ensuite, une réclamation peut être présentée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle.

• La correction en ligne. Selon service-public.gouv.fr, page vérifiée le 31 juillet 2026, pour la déclaration de 2026 des revenus de 2025, la correction en ligne s'effectue du 29 juillet au 30 novembre 2026 dans l'espace Finances publiques, après réception de l'avis. Vous pouvez modifier les montants saisis, l'administration pouvant demander des précisions ou refuser la correction. À partir du 1er décembre 2026, il faut déposer une réclamation. Notre article sur la correction de sa déclaration après l'envoi détaille cette démarche.
• Le délai de réclamation. Selon l'article R*196-1 du Livre des procédures fiscales, dans sa version en vigueur depuis le 30 juillet 2026, les réclamations relatives aux impôts autres que les impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas, de la mise en recouvrement du rôle ou de la notification d'un avis de mise en recouvrement, du versement de l'impôt contesté lorsqu'il n'a pas donné lieu à un rôle ou à un avis, ou de la réalisation de l'événement qui motive la réclamation.
• La forme et la suite. Selon service-public.gouv.fr, page vérifiée le 30 juillet 2026, la réclamation se présente en ligne dans l'espace Finances publiques, par courrier signé, au guichet ou par téléphone. L'administration dispose de six mois pour statuer et doit motiver sa décision. En cas de désaccord ou d'absence de réponse, le contribuable dispose de deux mois pour saisir le tribunal administratif en matière d'impôt sur le revenu. Un sursis de paiement peut être demandé pendant la contestation.
• Oubli de charges, erreur de calcul ou de report. Une réclamation fondée sur une charge oubliée, un montant mal reporté ou un déficit non imputé doit s'appuyer sur vos justificatifs, factures, relevés d'emprunt et avis de taxe foncière.
• Le choix du régime. L'option pour le réel se prend dans le délai de dépôt de la déclaration de la première année d'application (article 32, 4). Le texte ne prévoit pas d'autre possibilité, et il convient d'interroger votre service des impôts si ce délai est passé.

Notre article sur la contestation d'un impôt sur le revenu ou d'une taxe foncière présente la réclamation et ses suites. Nous ne pouvons examiner aucun dossier individuel, et nous ne garantissons aucun résultat.

Jurisprudence

Cet article ne cite aucune décision de justice. Les règles présentées reposent sur le texte du Code général des impôts et du Livre des procédures fiscales, sur les pages d'information de l'administration, et l'application à chaque situation relève de l'administration fiscale puis, le cas échéant, du juge de l'impôt.

Vos démarches pas à pas

• rassemblez vos loyers bruts de l'année et vos justificatifs de charges, factures de travaux à l'adresse du bien, avis de taxe foncière, relevés d'intérêts d'emprunt, primes d'assurance et décomptes de copropriété ;
• comparez la base du micro-foncier, soit 70 % des loyers bruts, et celle du réel, soit les loyers moins les charges de tous vos biens ;
• si vous optez pour le réel, déposez la déclaration n° 2044 avec la déclaration de la première année d'application et gardez en tête le verrou de trois ans ;
• en cas de déficit imputé sur le revenu global, maintenez la location dans le délai indiqué par impots.gouv.fr et conservez les pièces de vos travaux ;
• si vous constatez une erreur après l'avis, utilisez la correction en ligne pendant la période ouverte, puis la réclamation avant le 31 décembre de la deuxième année suivant la mise en recouvrement du rôle ;
• gardez une copie de chaque déclaration, correction ou réclamation et la preuve de son envoi.

Ce que cet article ne traite pas

Cet article présente les règles générales applicables à la location nue d'un particulier à la date du 19 octobre 2026, à partir des articles 14, 15, 28, 29, 31, 32 et 156 du Code général des impôts dans leur rédaction en vigueur en octobre 2026, de l'article R*196-1 du Livre des procédures fiscales et des pages d'information de impots.gouv.fr, du BOFiP et de service-public.gouv.fr. Il ne traite ni de la location meublée, ni des prélèvements sociaux, ni des dispositifs spécifiques de déduction ou d'amortissement, ni des monuments historiques, de la nue-propriété ou des sociétés civiles immobilières, ni de la plus-value de cession.

Les seuils et plafonds cités sont ceux du texte en vigueur à cette date, dans sa rédaction issue notamment de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et seule une loi promulguée peut les modifier. Des amendements au projet de loi de finances pour 2027 peuvent être discutés, et aucune règle ne change avant la promulgation d'une loi. Les comparaisons de cet article portent sur l'impôt sur le revenu seulement, et le calcul des prélèvements sociaux est à vérifier sur impots.gouv.fr.

Il ne dit rien de la situation d'une personne en particulier. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des textes cités.