Location meublée et fiscalité, micro-BIC ou régime réel

Quel régime fiscal pour une location meublée

En bref. Les revenus tirés de la location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec un choix entre deux régimes d'imposition, le micro-BIC et le régime réel.

Sur ce site consacré au droit de la consommation, cet article présente le principe de ces deux régimes du point de vue du propriétaire bailleur qui loue meublé, sans donner de conseil d'optimisation personnalisé. Pour le détail de la déclaration, voir l'article consacré aux revenus de la location meublée (à paraître). Pour le régime juridique du bail meublé lui-même, voir l'article consacré à la location meublée résidence principale.

Qui est concerné par ce régime

Le régime fiscal présenté ici vise le bailleur, personne physique, qui donne en location un logement meublé, que ce logement soit loué à l'année comme résidence principale du locataire, à un étudiant, ou pour de plus courtes périodes. Cette activité est communément désignée par l'expression location meublée non professionnelle, une formule d'usage qui ne figure pas dans les articles cités ici et qui n'est donc pas reprise comme une catégorie juridique à part entière dans cet article.

Micro-BIC ou régime réel, deux logiques différentes

Le bailleur qui loue un logement meublé, que ce soit à l'année ou pour de plus courtes périodes, est en principe placé sous le régime des entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes n'excède pas certains seuils (article 50-0 du Code général des impôts). Ce régime, appelé micro-BIC, s'applique de plein droit sous ces seuils, sauf option contraire. Le bailleur peut aussi opter pour un régime réel d'imposition, dans lequel le bénéfice imposable est calculé à partir des recettes réelles diminuées des charges réelles.

Le micro-BIC et ses seuils

Le régime prévu à l'article 50-0 s'applique aux entreprises dont le chiffre d'affaires hors taxes de l'année civile précédente, ou de la pénultième année, n'excède pas des seuils qui distinguent plusieurs catégories d'activité (article 50-0).

• Location meublée classique. Le texte exclut expressément de la catégorie des ventes et de la fourniture de logement « la location directe ou indirecte de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés ». Une location meublée qui n'entre pas dans la catégorie particulière ci-dessous relève donc du seuil résiduel de 83 600 euros, avec un abattement de 50 % sur le chiffre d'affaires (article 50-0, 1).
• Meublés de tourisme. Un seuil distinct et plus bas, de 15 000 euros, s'applique aux entreprises dont l'activité principale est de louer des meublés de tourisme au sens du Code du tourisme, autres que certains meublés classés mentionnés à l'article 1414 bis du même code. L'abattement correspondant est de 30 % (article 50-0, 1).

Dans les deux cas, l'abattement ne peut être inférieur à 305 euros (article 50-0, 1).

Exemple, à titre d'illustration. Pour un bailleur dont le chiffre d'affaires annuel de location meublée classique s'élève à 9 000 euros, l'abattement de 50 % ramène le revenu imposable à 4 500 euros, ce montant étant ensuite ajouté aux autres revenus du foyer fiscal pour le calcul de l'impôt sur le revenu (article 50-0, 1).

Piège à connaître. Les seuils de 83 600 euros et de 203 100 euros sont actualisés tous les trois ans, dans la même proportion que l'évolution de la première tranche du barème de l'impôt sur le revenu, ce qui n'est pas le cas du seuil de 15 000 euros propre aux meublés de tourisme (article 50-0, 1). Les montants cités ici sont ceux du texte en vigueur à la date de rédaction de cet article, ils doivent être recontrôlés chaque année avant toute déclaration.

Le bailleur placé sous le micro-BIC porte directement son chiffre d'affaires annuel sur sa déclaration de revenus, sans avoir à produire de comptabilité détaillée (article 50-0, 3). Il peut renoncer à ce régime en exerçant une option pour le régime réel, dans les délais applicables au dépôt de sa déclaration (article 50-0, 4). Cette option est valable un an et reconduite tacitement chaque année civile pour la même durée, sauf renonciation notifiée à l'administration dans les délais applicables au dépôt de la déclaration (article 50-0, 4). Le bailleur qui reste au micro-BIC doit néanmoins tenir et présenter, sur demande de l'administration, un livre-journal détaillant ses recettes, appuyé des factures et autres pièces justificatives (article 50-0, 5).

Le régime réel et l'amortissement

Sous le régime réel, le bénéfice imposable est établi sous déduction des charges réellement supportées par le bailleur, notamment les frais généraux et les dépenses nécessaires à l'exploitation (article 39 du Code général des impôts). Parmi les charges déductibles figurent notamment les frais généraux de toute nature et les dépenses de personnel et de main-d'oeuvre engagées pour l'activité de location (article 39, 1, 1°). Il inclut aussi les amortissements réellement pratiqués, dans la limite de ceux généralement admis d'après les usages (article 39, 1, 2°).

Pour un bien donné en location par une personne physique, une règle propre limite chaque année le montant de l'amortissement déductible. Il est admis en déduction du résultat imposable, au titre d'un même exercice, dans la limite du montant du loyer acquis diminué des autres charges afférentes au bien loué (article 39 C, II, 2). Autrement dit, l'amortissement ne peut pas, à lui seul, créer ou aggraver un déficit. La part d'amortissement qui n'a pas pu être déduite une année n'est pas perdue, elle est reportée et déduite des résultats des exercices suivants, dans les mêmes limites (article 39 C, II, 3).

Le choix entre micro-BIC et régime réel dépend de la situation de chaque bailleur, notamment du niveau de ses charges réelles par rapport à l'abattement forfaitaire du micro-BIC. Cette comparaison relève d'un choix individuel que cet article ne peut pas faire à la place du lecteur.

Et la taxe d'habitation

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste due pour les locaux meublés utilisés à un usage d'habitation autre qu'à titre principal (article 1407 du Code général des impôts). Lorsque le logement loué meublé constitue la résidence principale du locataire, cette taxe ne trouve donc pas à s'appliquer sur ce fondement. Ce point ne concerne que l'occupant du logement, pas le régime d'imposition des revenus du bailleur présenté ci-dessus.

Pour aller plus loin

• le choix entre micro-BIC et régime réel s'exerce dans les délais de la déclaration de revenus, voir l'article consacré aux revenus de la location meublée pour le détail des démarches déclaratives (à paraître) ;
• le régime juridique du bail meublé lui-même, durée, préavis, dépôt de garantie, est traité dans l'article consacré à la location meublée résidence principale ;
• en cas de doute sur votre situation personnelle, un professionnel du chiffre (expert-comptable) ou l'administration fiscale peuvent vous éclairer, cet article ne constitue pas un conseil personnalisé.