Révision du loyer en cours de bail, IRL, clause de révision et délai d'un an

La révision du loyer en cours de bail, que dit la loi ?

En bref. Le loyer d'un bail d'habitation ne peut être révisé en cours de bail que si le contrat le prévoit, une fois par an, dans la limite de l'indice de référence des loyers. Le bailleur doit en outre agir dans un délai d'un an.

L'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques, l'Insee.

Il faut distinguer cette révision annuelle d'une autre augmentation du loyer, qui obéit à des règles propres. Il s'agit notamment de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail (article 17-2) ou de la fixation du loyer à la relocation (article 17), que nous ne traitons pas ici.

Faut-il une clause de révision dans le bail ?

En bref. La révision annuelle suppose une clause du contrat. Sans clause, le texte lu ne donne pas au bailleur le droit d'augmenter le loyer chaque année de sa propre initiative.

L'article 17-1 s'ouvre par les mots « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer ». Selon service-public.gouv.fr, une clause du bail doit prévoir la révision. Le contrat de bail d'habitation comporte d'ailleurs, selon l'article 3 de la loi, le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle.

• Relire votre bail. Cherchez la clause de révision, la date de révision convenue et le trimestre de référence de l'indice. Nous ne pouvons pas apprécier la rédaction de votre clause.
• Pas de date prévue. À défaut de date convenue, la révision intervient au terme de chaque année du contrat (article 17-1).
• Trimestre de référence. Selon service-public.gouv.fr, la date de l'IRL à prendre en compte est celle indiquée dans le bail. Si le bail est muet, il faut utiliser le dernier IRL publié par l'Insee au moment de la signature du bail.
• Hausse sans clause. Une hausse du loyer en cours de bail demandée sans clause de révision ne relève pas de l'article 17-1. Nous n'avons pas recherché si un autre texte peut la fonder dans votre cas, et mieux vaut demander conseil, par exemple à l'ADIL, avant de contester. Le loyer reste dû aux termes convenus tant que le désaccord dure (article 7).

Comment l'indice de référence des loyers limite-t-il la hausse ?

En bref. Le nouveau loyer ne peut pas augmenter plus que l'IRL. La formule consiste à multiplier le loyer actuel par le rapport entre l'IRL du trimestre de référence de cette année et celui de l'année précédente.

Selon service-public.gouv.fr, le nouveau loyer s'obtient en multipliant le montant actuel du loyer mensuel par l'IRL du trimestre de l'année en cours, divisé par l'IRL du même trimestre de l'année précédente, le résultat étant arrondi à la deuxième décimale. L'article 17-1 fixe quant à lui le plafond, en disposant que la variation du loyer ne peut excéder celle de l'indice.

Exemple chiffré, purement illustratif et fondé sur des valeurs fictives qui ne sont pas des IRL réels. Pour un loyer de 600 euros, un IRL de 140 pour le trimestre de référence de l'année précédente et de 143 pour celui de l'année en cours, le plafond est de 600 x 143 / 140, soit 612,86 euros.

Nous n'indiquons pas ici les valeurs réelles de l'IRL. L'Insee les publie chaque trimestre, et vous devez les relever sur son site pour le trimestre prévu par votre bail. Il est prudent de demander par écrit au bailleur qui vous notifie une révision les deux valeurs retenues, que vous pouvez recalculer vous-même.

Le délai d'un an pour réclamer la révision

En bref. Le bailleur qui laisse passer un an sans manifester sa volonté de réviser est réputé renoncer à la révision pour l'année écoulée. S'il la demande à temps, la hausse s'applique à partir de sa demande, sans effet rétroactif.

Selon l'article 17-1, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Lorsqu'il manifeste cette volonté dans le délai d'un an, la révision prend effet à compter de sa demande.

L'article 7-1 de la même loi ajoute que l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser le loyer. Les deux textes vont dans le même sens, et service-public.gouv.fr résume la règle ainsi. La révision peut être faite durant l'année qui suit la date de révision, elle ne s'applique pas rétroactivement mais seulement à partir de la date de la demande, et passé ce délai la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire.

• Pas de rattrapage. Un bailleur qui réclame des hausses non appliquées depuis plusieurs années ne peut en principe pas obtenir de rappel pour la période antérieure à sa demande. Il s'agit de notre lecture du texte, et le juge apprécie chaque situation.
• Une renonciation limitée à l'année écoulée. Le texte vise « l'année écoulée ». Nous n'avons lu aucune décision ni aucun texte précisant l'effet de cette renonciation sur les révisions des années suivantes, et nous ne l'affirmons pas.
• Forme de la demande. Le texte lu emploie les termes « manifester sa volonté » sans imposer de forme précise. Un écrit daté est la façon la plus sûre d'établir la date de la demande, pour l'une comme pour l'autre des parties.

Les logements de classe F ou G

En bref. La révision annuelle du loyer ne peut pas être appliquée dans un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique.

Le III de l'article 17-1 prévoit que la révision et la majoration de loyer prévues aux I et II de l'article ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation. Cet article L173-1-1 définit les classes de performance, de A pour les bâtiments extrêmement performants à G pour les extrêmement peu performants.

Selon service-public.gouv.fr, cette interdiction concerne les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole, et depuis le 1er juillet 2024 en outre-mer. Nous n'avons pas relu dans le texte de loi la date applicable outre-mer ni les règles précises pour un bail signé avant 2022 et non reconduit, et elles sont à vérifier avant toute décision. Pour connaître la classe de votre logement, reportez-vous au diagnostic de performance énergétique annexé à votre bail.

Logement meublé et bail mobilité

En bref. La révision annuelle s'applique aussi à une location meublée constituant la résidence principale du locataire. Le bail mobilité, lui, ne peut pas être révisé en cours de bail.

L'article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, pour la révision du loyer, que les I et III de l'article 17-1 sont applicables aux logements meublés. Cette lecture de l'article 25-9 repose sur le texte tel que nous l'avons consulté sur Légifrance, et nous vous invitons à le relire sur le site pour l'intégralité de ses dispositions. Les règles du délai d'un an et de l'exclusion des classes F et G valent donc aussi pour un meublé loué comme résidence principale, ce que confirme service-public.gouv.fr en indiquant que les mêmes règles s'appliquent au logement meublé.

L'article 25-16 dispose pour sa part que, dans le bail mobilité, le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail. Service-public.gouv.fr le rappelle en indiquant que le loyer d'un bail mobilité ne doit pas être révisé en cours de bail.

Les locations meublées de courte durée, touristiques ou saisonnières, ne relèvent pas de ces dispositions, et nous ne les traitons pas ici.

Que faire si votre bailleur réclame une hausse que vous contestez ?

En bref. Vérifiez la clause, la date, l'indice et le délai, demandez les justificatifs par écrit, puis recourez à une voie amiable avant le juge si le désaccord persiste.

1. Relisez la clause de révision, la date de révision convenue et le trimestre de référence de l'IRL.
2. Vérifiez la date à laquelle le bailleur vous a notifié la révision par rapport à la date de révision prévue, le délai d'un an étant décisif.
3. Recalculez le plafond avec les valeurs de l'IRL publiées par l'Insee pour le trimestre de référence.
4. Contrôlez le classement énergétique du logement, une classe F ou G faisant obstacle à la révision.
5. Écrivez au bailleur ou à son agence en exposant vos observations, et conservez les preuves d'envoi ainsi que vos quittances de loyer.
6. Si vous avez déjà payé une hausse qui ne reposait sur aucune base, demandez-en par écrit la restitution, celui qui reçoit ce qui ne lui est pas dû devant le restituer (article 1302-1 du Code civil).
7. Si le désaccord persiste, utilisez une voie amiable puis, à défaut, le juge.

Selon service-public.gouv.fr, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice, dont l'intervention est gratuite, ou un médiateur civil, dont l'intervention est payante. En cas d'échec, le juge des contentieux de la protection peut être saisi. Selon la même page, la démarche amiable est obligatoire avant le juge lorsque le litige porte sur 5 000 euros ou moins.

Cette exigence correspond à l'article 750-1 du Code de procédure civile, dont nous avons lu le texte en vigueur. À peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros. Le texte prévoit plusieurs cas de dispense, dont l'urgence manifeste et l'indisponibilité de conciliateurs, et l'exigence ne joue que si la demande tend au paiement d'une somme, ce qui dépend de la forme de l'action. Elle vaut pour le bailleur comme pour le locataire. Nous n'avons pas vérifié si la commission départementale de conciliation satisfait à cette exigence, et il convient de s'en assurer auprès du greffe ou de la commission.

Le délai pour agir est, selon l'article 7-1, de trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Pendant la discussion, le loyer et les charges restent dus aux termes convenus (article 7), et nous ne pouvons pas apprécier le risque, dans votre situation, de verser seulement une partie de ce qui est demandé.

Jurisprudence

Nous n'avons lu en texte intégral, sur Légifrance ou sur la base Judilibre, aucune décision de justice dont nous puissions rapporter fidèlement la solution sur la révision du loyer et le délai d'un an. Nous n'en citons donc aucune plutôt que d'en rapporter une de seconde main.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente, du point de vue d'un locataire, la révision annuelle du loyer en cours de bail d'un logement vide ou meublé constituant la résidence principale. Il ne traite ni de la fixation du loyer lors d'une relocation, ni de l'encadrement des loyers, ni de la réévaluation d'un loyer sous-évalué lors du renouvellement du bail, ni de la majoration de loyer consécutive à des travaux d'amélioration prévue par une clause expresse, ni des logements sociaux, ni des baux commerciaux, ni des locations saisonnières. Nous n'indiquons pas non plus de valeur de l'IRL, qu'il faut relever sur le site de l'Insee. Chaque situation dépend de votre contrat, de ses dates et des échanges écrits avec le bailleur. Une agence départementale pour l'information sur le logement ou une association de locataires peut vous renseigner sur votre cas.