Réparations locatives et entretien du logement, qui doit payer

Qui doit quoi dans un bail ?

En bref. Le bailleur assure les grosses réparations et la décence du logement, le locataire assure l'entretien courant et les réparations locatives, sauf usure normale.

Le louage des choses est un contrat par lequel une partie s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix (article 1709 du Code civil). Chacune des parties a des obligations propres, que le Code civil énonce sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière.

Ce que le bailleur doit

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer la chose louée et, s'il s'agit de l'habitation principale du locataire, un logement décent. Il doit aussi entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, et en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail (article 1719).

• Bon état à la remise. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce (article 1720).
• Réparations en cours de bail. Il doit faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives (article 1720).
• Garantie des défauts. Il est dû garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même si le bailleur ne les connaissait pas lors du bail. Si ces défauts causent une perte au locataire, le bailleur est tenu de l'indemniser (article 1721).
• Logement impropre à l'habitation. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut pas se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (article 1719).

Travaux urgents pendant le bail

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes qui ne peuvent pas être différées jusqu'à la fin du bail, le locataire doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent (article 1724). Deux protections existent toutefois.

• si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail est diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé ;
• si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

Ce que le locataire doit

Le locataire est tenu de deux obligations principales. Il doit user de la chose louée raisonnablement, suivant la destination donnée par le bail ou celle présumée d'après les circonstances, et payer le prix du bail, autrement dit le loyer, aux termes convenus (article 1728). S'il n'use pas de la chose raisonnablement, ou l'emploie à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, le bailleur peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail (article 1729).

Le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute (article 1732). Il est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires (article 1735). Il répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve un cas fortuit, une force majeure ou un vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine (article 1733).

Les réparations locatives

Les réparations locatives ou de menu entretien dont le locataire est tenu, s'il n'y a pas de clause contraire, sont celles désignées comme telles par l'usage des lieux (article 1754). Le texte cite notamment les réparations aux âtres, contre-coeurs, chambranles et tablettes de cheminées, au bas des murailles jusqu'à un mètre de hauteur, à quelques carreaux cassés, aux vitres et aux portes, gonds, targettes et serrures.

Le même article précise que les vitres cassées par la grêle ou par d'autres accidents extraordinaires et de force majeure ne sont pas à la charge du locataire (article 1754).

Pour un logement loué à titre d'habitation principale, la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire prend à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989).

Vétusté et force majeure

Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge du locataire quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou par force majeure (article 1755). Autrement dit, l'usure normale liée au temps et à l'usage n'est pas imputable au locataire. Les dégradations qui vont au-delà de cette usure, et qui résultent de son fait, restent en revanche à sa charge (articles 1730 et 1732).

L'état des lieux, votre meilleure preuve

• Avec un état des lieux. Le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730).
• Sans état des lieux. Le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives et doit le rendre tel, sauf preuve contraire (article 1731).

Ces comparaisons servent aussi à discuter d'une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie, traitée dans l'article consacré à sa restitution. Comparez donc soigneusement l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, pièce par pièce. Faites noter par écrit tout défaut déjà présent à l'entrée, et conservez photographies datées, factures et courriers.

En cas de désaccord

• demandez par écrit au bailleur de vous indiquer la nature et le montant des sommes retenues, avec devis ou factures à l'appui ;
• comparez ces éléments avec l'état des lieux d'entrée et de sortie, en distinguant ce qui relève de la vétusté ;
• pour un manquement du bailleur à ses obligations d'entretien, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit les désordres et demande les travaux ;
• vous pouvez vous faire aider par une association de défense des consommateurs ou par une association de locataires. Le bailleur qui loue son logement n'est pas, en principe, un professionnel au sens du Code de la consommation, ce qui limite le recours au médiateur de la consommation.