État des lieux et inventaire du mobilier en location meublée

Ce qui change pour l'état des lieux en location meublée

Dans une location meublée, l'état des lieux location meublée ne porte pas seulement sur les murs, les sols et les équipements fixes du logement. Il porte aussi sur le mobilier mis à disposition par le bailleur, pièce par pièce, puisque ce mobilier fait partie de la chose louée au même titre que le logement lui-même. Cette différence avec une location vide a des conséquences directes sur ce que le locataire doit vérifier à l'entrée dans les lieux, et sur ce dont il pourra être tenu responsable à la sortie. Un logement meublé se distingue ainsi d'un logement vide par la présence de ce mobilier, que l'état des lieux doit décrire au même titre que le reste du logement.

En bref. Le mécanisme légal de l'état des lieux est le même pour une location meublée que pour une location vide, contradictoire et établi lors de la remise des clés. Ce qui change, c'est son contenu, qui doit intégrer le mobilier fourni.

Le cadre légal de l'état des lieux

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise des clés et lors de sa restitution. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Le mot contradictoire signifie que le bailleur et le locataire, ou leurs représentants, constatent ensemble, sur place, l'état du logement et de son mobilier, et signent le même document.

Si l'état des lieux ne peut pas être établi entre les parties

Lorsque l'état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente. Les frais sont alors partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret en Conseil d'État, et les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2). Ce recours à un tiers professionnel concerne aussi bien le constat du logement que celui du mobilier qui le garnit.

L'inventaire du mobilier, pièce par pièce

La loi ne prévoit pas, dans le texte lu pour cet article, de document distinct de l'état des lieux pour le mobilier d'une location meublée. L'inventaire du mobilier constitue donc, en pratique, une partie de l'état des lieux lui-même, établie selon les mêmes règles de contradiction que le reste du document. Il est recommandé de détailler, pièce par pièce, chaque élément de mobilier fourni, son état apparent, et le cas échéant sa quantité, par exemple le lit, la table et les chaises, les rangements, les plaques de cuisson, le réfrigérateur, la vaisselle ou encore les rideaux, afin d'éviter toute contestation ultérieure sur ce qui était présent et dans quel état.

Plus l'inventaire est précis à l'entrée, plus la comparaison sera simple à la sortie du logement. Un mobilier oublié à l'état des lieux d'entrée, ou décrit de façon trop vague, sera plus difficile à défendre en cas de désaccord, que l'on soit locataire ou bailleur.

Pourquoi l'état des lieux protège aussi le mobilier

S'il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). À défaut d'état des lieux, il est présumé l'avoir reçue en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731). Ces deux règles, déjà appliquées au logement lui-même, s'appliquent également au mobilier d'une location meublée, puisque le mobilier fait partie de la chose louée au sens de ces articles. Un inventaire précis, établi lors de l'état des lieux d'entrée, est donc la meilleure protection du locataire comme du bailleur en cas de désaccord à la sortie. Pour le détail de la responsabilité du locataire en cas de dégradations du mobilier, la différence avec l'usure normale, et le rôle du dépôt de garantie, voir l'article consacré aux dégradations de mobilier en location meublée.

Que se passe-t-il sans état des lieux ?

À défaut d'état des lieux, ou si un exemplaire de l'état des lieux n'a pas été remis à l'une des parties, la présomption de bon état de l'article 1731 du Code civil ne peut pas être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties (article 3-2). Concrètement, un bailleur qui refuse d'organiser un état des lieux contradictoire ne pourra pas se prévaloir de cette présomption contre le locataire à la sortie, et inversement pour un locataire qui s'y déroberait.

Le locataire peut aussi demander au bailleur, ou à son représentant, de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement (article 3-2). Ce délai permet de signaler un défaut du mobilier ou du logement qui serait apparu après la visite contradictoire, par exemple un appareil qui ne fonctionne pas.

Les autres questions liées à l'entrée dans les lieux

Le déroulement détaillé de l'état des lieux d'entrée, applicable à tout bail d'habitation, qu'il soit meublé ou vide, est traité dans l'article consacré à l'état des lieux d'entrée d'un bail d'habitation. Le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution sont traités dans l'article consacré au dépôt de garantie. Les réparations locatives concernant le logement lui-même, et la distinction avec la vétusté, sont traitées dans l'article consacré aux réparations locatives et à l'entretien du logement.

Vos démarches pour un état des lieux meublé fiable

• listez le mobilier pièce par pièce, avec son état apparent, au moment de la remise des clés ;
• faites signer l'état des lieux, y compris son volet mobilier, par le bailleur et le locataire ;
• photographiez le mobilier et le logement, avec une date visible si possible ;
• en cas de désaccord ou d'empêchement, demandez le recours à un commissaire de justice ;
• si un défaut apparaît après la visite, adressez votre demande de complément dans les dix jours ;
• conservez l'état des lieux d'entrée jusqu'à la restitution du dépôt de garantie.