État des lieux d'entrée d'un bail d'habitation

L'état des lieux d'entrée, une pièce essentielle du bail d'habitation

L'état des lieux d'entrée bail est le document qui décrit, pièce par pièce, l'état du logement au moment où le locataire en prend possession. Il concerne tout bail d'habitation, qu'il porte sur un logement loué vide ou meublé, et sert de référence pour comparer la situation du logement à l'entrée et à la sortie du locataire.

En bref. L'état des lieux d'entrée est établi de façon contradictoire lors de la remise des clés, peut être complété dans les dix jours, et conditionne, en cas d'absence, la présomption de bon état prévue par le Code civil.

Ce que dit la loi sur son contenu et sa réalisation

Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat de location (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Contradictoirement signifie que le bailleur et le locataire, ou leurs représentants, constatent ensemble, sur place, l'état du logement et signent le même document, en autant d'exemplaires qu'il y a de parties au contrat.

Ce document décrit en pratique chaque pièce, ses sols, ses murs, ses ouvertures et les équipements qui y sont attachés, ainsi que, le cas échéant, les relevés de compteurs. Il sert de point de comparaison unique entre le début et la fin du bail, ce qui explique pourquoi sa précision protège autant le locataire que le bailleur.

Si les parties ne s'accordent pas

Si l'état des lieux ne peut pas être établi dans les conditions qui précèdent, il est établi par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire, à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception (article 3-2).

Compléter l'état des lieux après la remise des clés

• Dans les dix jours. Le locataire peut demander au bailleur, ou à son représentant, de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente (article 3-2).
• Pendant la première période de chauffe. Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage (article 3-2). Cette règle tient compte du fait que certains équipements de chauffage ne peuvent être vérifiés qu'une fois la saison froide venue.

Le propriétaire ou son mandataire complète en outre les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel (article 3-2).

La conséquence de l'absence d'état des lieux

S'il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé l'avoir reçue en bon état de réparations locatives, et doit la rendre telle, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).

Cette présomption de bon état n'est cependant pas neutre pour celui des deux qui refuse l'état des lieux contradictoire. À défaut d'état des lieux, ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du Code civil ne peut pas être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989). Un bailleur qui refuse d'organiser l'état des lieux ne pourra donc pas s'en prévaloir contre le locataire, et réciproquement.

À titre d'illustration, un locataire qui quitte un logement sans qu'un état des lieux d'entrée n'ait jamais été établi bénéficie, en principe, de la présomption de bon état ; mais si c'est lui qui a refusé, à l'époque, l'organisation de cet état des lieux, le bailleur pourra s'opposer à ce qu'il l'invoque à son tour.

Location vide ou location meublée, un même mécanisme

Les règles qui précèdent s'appliquent identiquement à une location vide et à une location meublée. Dans un logement meublé, l'état des lieux doit en outre porter sur le mobilier fourni par le bailleur, avec des enjeux propres d'inventaire et de responsabilité en cas de dégradation. Ce point spécifique est traité dans l'article consacré à l'état des lieux pour une location meublée, qui ne sera pas repris ici.

Les autres questions liées à l'entrée dans les lieux

Le montant du dépôt de garantie et les conditions de sa restitution à la fin du bail sont traités dans l'article consacré au dépôt de garantie. Les réparations locatives dont le locataire doit s'acquitter en cours de bail, et la distinction avec la vétusté qui reste à la charge du bailleur, sont traitées dans l'article consacré aux réparations locatives et à l'entretien du logement.

Vos démarches pour un état des lieux d'entrée solide

• fixez un rendez-vous avec le bailleur ou son représentant lors de la remise des clés, pour un examen contradictoire ;
• décrivez chaque pièce et chaque équipement avec précision, et notez le relevé des compteurs d'énergie ;
• faites signer l'état des lieux par toutes les parties, en autant d'exemplaires que de parties ;
• si un défaut apparaît après coup, réclamez un complément par écrit dans les dix jours ;
• si le chauffage ne peut pas être testé en entrant, demandez son complément dès le début de la période de chauffe ;
• en cas de refus ou d'impossibilité de s'accorder, demandez le recours à un commissaire de justice ;
• conservez l'état des lieux d'entrée jusqu'à la restitution du dépôt de garantie.