Loyer impayé, commandement de payer et clause résolutoire, vos droits

Loyer impayé, que prévoit la loi avant toute expulsion ?

En bref. Un loyer impayé ne met pas fin au bail du jour au lendemain. Le bail d'habitation prévoit en général une clause de résiliation de plein droit, mais elle ne joue qu'après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines, puis, si le bailleur saisit le juge, selon la décision de celui-ci.

Selon l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur depuis le 29 juillet 2023 (modifications issues de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023), le bail d'habitation prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, ou de non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Selon service-public.gouv.fr, les baux signés à partir du 29 juillet 2023 doivent en contenir une.

Cet article présente, du point de vue du locataire, les étapes de la procédure, les moyens d'obtenir des délais, les aides à connaître et les recours. Il ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un conciliateur de justice ou d'une association d'aide aux locataires, et il ne vise aucune situation personnelle. La procédure décrite concerne un bail d'habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989. Nous n'avons pas analysé les autres situations, comme le logement-foyer ou la location saisonnière.

Une règle simple vaut dès le départ. Même si vous demandez des délais, le texte prévoit que ceux-ci ne peuvent pas affecter l'exécution du contrat, notamment suspendre le paiement du loyer et des charges (article 24, VII). Le loyer courant reste donc dû.

Le commandement de payer, ce qu'il doit contenir

En bref. Le commandement de payer laisse six semaines pour régler la dette. S'il omet certaines mentions, il est nul.

Le commandement est délivré par un commissaire de justice, nom actuel de l'huissier de justice, selon service-public.gouv.fr. Selon l'article 24, I, il doit comporter, à peine de nullité, les mentions suivantes.

• le délai de six semaines dont vous disposez pour payer votre dette ;
• le montant mensuel du loyer et des charges ;
• le décompte de la dette ;
• l'avertissement que, faute de paiement ou de demande de délais, vous risquez une procédure judiciaire de résiliation du bail et d'expulsion ;
• la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement de votre département, avec son adresse ;
• la possibilité de demander à tout moment au juge compétent un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.

Si l'une de ces mentions manque, vous pouvez soulever la nullité du commandement devant le juge. Nous n'avons pas lu de texte précisant le sort d'un commandement irrégulier au-delà de cette sanction de nullité, et l'appréciation dépend de chaque dossier.

Si un cautionnement existe. Le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours suivant sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut pas être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard (article 24, I).

Signalement à la Ccapex, délai de deux mois et diagnostic social

En bref. Avant l'audience, un diagnostic social et financier est prévu. Il vise à orienter les ménages vers les aides possibles.

• Bailleur personne physique ou société civile familiale. Le commissaire de justice signale le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la Ccapex, lorsque le locataire est en impayé sans interruption depuis deux mois ou lorsque sa dette équivaut à deux fois le loyer mensuel hors charges. Le signalement se fait par voie électronique et peut comporter les coordonnées des occupants et leur situation socio-économique, selon les informations dont le commissaire de justice dispose (article 24, I).
• Bailleur personne morale. Hors société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, le bailleur ne peut délivrer l'assignation aux fins de constat de résiliation qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la Ccapex, sous peine d'irrecevabilité de la demande (article 24, II).
• Information du préfet. L'assignation doit être notifiée par le commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, à peine d'irrecevabilité. Le représentant de l'État saisit alors un organisme chargé d'établir un diagnostic social et financier, transmis au juge et à la commission avant l'audience. Vous pouvez présenter vos observations, et le représentant de l'État vous informe de votre droit de demander des délais de paiement (article 24, III).

Ces règles s'appliquent aussi aux demandes additionnelles ou reconventionnelles fondées sur une dette locative (article 24, IV). Répondre aux sollicitations des services sociaux avant l'audience peut donc vous permettre de faire connaître votre situation au juge.

Que faire pendant les six semaines après le commandement ?

En bref. Ce délai est le moment le plus utile pour agir, par un paiement, un accord écrit, une demande d'aide ou une demande de délais.

• Payer ce que vous pouvez. Un règlement intégral de la dette dans le délai de six semaines empêche la clause de produire effet, puisqu'elle ne joue qu'à défaut de paiement après un commandement infructueux (article 24, I).
• Chercher un accord amiable. Service-public.gouv.fr recommande de chercher d'abord un accord avec le propriétaire, par exemple un délai ou un échéancier écrit, et indique qu'un conciliateur de justice peut aider gratuitement.
• Demander les aides. Selon la même page, les pistes sont la Caf ou la MSA, Action Logement, le fonds de solidarité pour le logement, une assistante sociale ou une caisse de retraite complémentaire, et un Point conseil budget peut accompagner (voir plus bas).
• Demander un délai de grâce. Le commandement doit vous rappeler que vous pouvez en demander un à tout moment au juge compétent (article 24, I).
• Conserver les preuves. Gardez le commandement, le bail, les quittances ou relevés de paiement et vos échanges écrits avec le bailleur.

Devant le juge, délais de paiement jusqu'à trois ans et suspension de la clause

En bref. Le juge peut accorder jusqu'à trois ans pour payer, à condition que vous puissiez rembourser et que vous ayez repris le loyer courant avant l'audience.

Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion (article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Si la dette n'est pas réglée et qu'aucun accord n'existe, le propriétaire peut le saisir, selon service-public.gouv.fr, qui indique que l'audience a lieu au moins six semaines après l'assignation et que vous pouvez consulter un avocat gratuitement et demander l'aide juridictionnelle.

Le juge peut vérifier d'office tout élément de la dette et invite les parties à produire les éléments relatifs à une éventuelle procédure de surendettement (article 24, V). Le texte renvoie au quatrième alinéa de l'article 1343-5 du Code civil, selon lequel la décision du juge suspend les procédures d'exécution engagées par le créancier et les majorations d'intérêts ou pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Quand une procédure de surendettement est ouverte, le paragraphe VI de l'article 24 aligne les délais du juge sur les décisions de la commission de surendettement ou du juge. Nous ne détaillons pas ce régime, que nous n'avons pas pu présenter avec la précision nécessaire. Notre article sur le surendettement et son fonctionnement en présente les grandes lignes.

Quelles aides existent pour une dette de loyer ?

En bref. Le fonds de solidarité pour le logement, la Caf ou la MSA et le numéro national SOS loyers impayés sont les pistes indiquées par les sources officielles.

• Fonds de solidarité pour le logement (FSL). Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 12 décembre 2025), il existe dans chaque département et apporte une aide financière, sous forme de prêt remboursable ou de subvention, aux personnes qui ont des difficultés à payer les frais liés à leur logement. Pour le maintien dans le logement, il peut couvrir notamment les dettes de loyer, les factures d'énergie, d'eau et de téléphone et les frais de commissaire de justice. Le total des revenus du foyer ne doit pas dépasser un plafond fixé par le département, l'aide n'est pas automatique et un refus doit être motivé. La demande passe par une assistante sociale, la Caf ou la MSA, la mairie ou le CCAS, ou les services du département.
• Aide personnelle au logement. Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er janvier 2026), la dette doit atteindre au moins deux fois le montant mensuel du loyer et des charges pour que le dispositif s'applique. Le bailleur dispose de deux mois pour signaler l'impayé à la Caf ou à la MSA. Le versement de l'aide est maintenu si un plan d'apurement est respecté et accepté par la Caf ou la MSA et si le locataire a repris le paiement du loyer courant. Lorsque le plan est proposé par le fonds de solidarité pour le logement, le locataire rembourse sa dette par mensualités d'un trente-sixième pendant trois ans, et la Caf suspend l'aide en l'absence de reprise des paiements ou en cas de mauvaise exécution du plan.
• SOS loyers impayés. Selon service-public.gouv.fr, ce service informe gratuitement locataires et propriétaires au 0 805 160 075, du lundi au vendredi. Vérifiez le numéro sur le site officiel avant d'appeler.

Une évolution est à noter. Selon service-public.gouv.fr, deux décrets du 12 février 2026 modifient ces règles pour les locataires qui perçoivent une aide au logement, et ils entrent en vigueur le 1er janvier 2027. D'ici là, les informations de la page restent en vigueur selon ce site. Nous n'avons pas relu ces deux décrets dans leur intégralité, et nous ne détaillons pas leur contenu. Notre article sur la trêve hivernale 2026-2027 présente l'un de ces textes, le décret n° 2026-84 du 12 février 2026, relatif aux impayés de dépense de logement des bénéficiaires d'aides personnelles. Nous ne l'avons pas relu ici, et nous nous en remettons à cet article.

Si le bail est résilié, expulsion et trêve hivernale

En bref. L'expulsion ne peut être pratiquée que par un commissaire de justice, après un commandement de quitter les lieux, et la trêve hivernale la suspend en principe du 1er novembre au 31 mars.

Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 6 août 2026), si l'échéancier fixé par le juge n'est pas respecté, le bail est résilié et le locataire devient occupant sans droit ni titre, avec des indemnités d'occupation à payer. Le commandement de quitter les lieux laisse en général deux mois, et le juge de l'exécution peut accorder un délai supplémentaire d'un mois à un an. Seul un commissaire de justice peut procéder à l'expulsion, un jour ouvrable entre 6 heures et 21 heures, et en l'absence de solution de relogement elle ne peut pas avoir lieu pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars.

La même page indique qu'un propriétaire qui expulse lui-même son locataire, en dehors de la procédure menée par un commissaire de justice, encourt trois ans de prison et 30 000 euros d'amende. Elle mentionne aussi, sous conditions, la possibilité d'un recours au titre du droit au logement opposable et d'une demande de logement social, à vérifier sur la page officielle. Les règles de la trêve et ses exceptions sont détaillées dans notre article sur la trêve hivernale 2026-2027. Nous n'avons pas relu ici les articles du Code des procédures civiles d'exécution relatifs au commandement de quitter les lieux, et nous nous en tenons à ce que service-public.gouv.fr indique.

Les démarches concrètes, pas à pas

• repérez la date de signification du commandement de payer, qui fait courir le délai de six semaines (article 24, I) ;
• vérifiez que le commandement contient bien toutes les mentions exigées à peine de nullité ;
• continuez de payer le loyer courant, car sa reprise est une condition pour obtenir des délais (article 24, V) et la suspension de la clause prend fin dès le premier impayé (article 24, VII) ;
• contactez sans attendre le fonds de solidarité pour le logement, la Caf ou la MSA ou un travailleur social, et proposez un échéancier écrit à votre bailleur ;
• si une assignation vous est délivrée, répondez aux services chargés du diagnostic social et financier et préparez vos justificatifs de revenus et de charges ;
• présentez-vous à l'audience, seul ou accompagné d'un avocat, en demandant des délais de paiement si vous êtes en mesure de rembourser (article 24, V) ;
• en cas de difficulté plus large, renseignez-vous sur la procédure de surendettement, que le juge est invité à examiner (article 24, V).

Ce que cet article ne couvre pas

Nous avons lu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur Légifrance, ainsi que l'article 1343-5 du Code civil et l'article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire. Nous n'avons pas lu l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 relatif au fonds de solidarité pour le logement, et nous présentons ce fonds d'après service-public.gouv.fr. Les conditions précises d'attribution varient selon chaque département.

La date de votre bail peut avoir une incidence sur le délai applicable, la rédaction actuelle de l'article 24 datant de 2023. Nous n'avons pas lu de texte ou de décision tranchant le sort des baux plus anciens, et nous vous invitons à vérifier cette date et le contenu de votre contrat. Nous ne citons aucune décision de justice dans cet article.

Aucun résultat ne peut être garanti. L'issue dépend du montant de la dette, de votre capacité de remboursement, de la reprise du loyer courant et de l'appréciation du juge.