Frais d'agence à la location d'un logement, honoraires à la charge du locataire, plafond au mètre carré, frais interdits, remboursement et recours

Frais d'agence à la location, ce que dit la loi

En bref. Pour les frais d'agence à la location, quand un logement est loué par l'intermédiaire d'un professionnel mandaté par le bailleur, la loi fixe qui paie quoi. Les honoraires de location à la charge du locataire sont limités à certaines prestations et plafonnés, et le locataire dispose de recours en cas de somme excessive.

Une agence ou un autre mandataire peut réclamer au locataire des sommes présentées sous des intitulés variés, par exemple frais de dossier, frais de visite, honoraires de rédaction du bail ou frais d'état des lieux. L'article 5, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs encadre ces sommes. Il pose un principe, la charge du bailleur, et prévoit une exception limitée, un partage de certains honoraires entre le bailleur et le locataire, avec un plafond.

Cet article présente cette règle du point de vue du locataire. Il laisse de côté les honoraires de vente, l'état des lieux de sortie, le dépôt de garantie, traité dans notre article sur la restitution du dépôt de garantie, et les sommes réclamées par un faux propriétaire, que décrit notre article sur la fausse annonce de location.

Qui paie quoi, le principe et le partage

En bref. L'entremise et la négociation sont à la charge exclusive du bailleur. Trois prestations de dossier et l'état des lieux peuvent être partagés.

Selon l'article 5, I, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l'entremise ou à la négociation d'une mise en location est à la charge exclusive du bailleur, sous réserve des exceptions des deux alinéas suivants. Les honoraires liés à la visite du preneur, à la constitution de son dossier et à la rédaction du bail sont partagés entre le bailleur et le preneur et dus à la signature du bail. Les honoraires liés à l'établissement de l'état des lieux sont également partagés et dus à compter de la réalisation de la prestation.

Le texte figure dans le titre Ier de la loi de 1989. Cet article n'examine pas les autres régimes de location, comme la location saisonnière ou la location à un étudiant, pour lesquels il convient de lire le texte qui s'applique à votre contrat. Notre article sur la location meublée en résidence principale présente ce cas.

La part du locataire, deux limites à respecter

En bref. Ce qui est facturé au locataire ne peut dépasser ce qui est facturé au bailleur pour la même prestation, ni le plafond fixé par mètre carré de surface habitable.

Pour les honoraires de location partagés, c'est-à-dire les honoraires à la charge du locataire, l'article 5, I, prévoit que le montant imputé au locataire, toutes taxes comprises, ne peut excéder celui imputé au bailleur. Il le soumet aussi à un plafond par mètre carré de surface habitable de la chose louée, fixé par voie réglementaire. Pour chaque prestation partagée, le locataire ne doit donc pas payer plus que le bailleur, ni plus que le plafond au mètre carré qui s'y rapporte.

Le décret n° 2014-890 du 1er août 2014 s'inscrit dans ce cadre réglementaire. Les plafonds peuvent différer selon la prestation et la zone du logement, et ils peuvent être revus. Le montant exact évolue donc dans le temps. Aucun chiffre n'est repris ici, parce qu'il faut retenir celui qui est en vigueur pour votre contrat. Relisez le décret et les arrêtés de révision sur Légifrance, ou interrogez l'agence départementale d'information sur le logement de votre département.

Pour un logement de 40 mètres carrés de surface habitable (exemple fictif), la part du locataire pour la visite, le dossier et le bail ne peut pas dépasser quarante fois le plafond applicable au mètre carré, ni la somme facturée au bailleur pour ces mêmes prestations. La surface habitable figure parmi les mentions du bail (article 3). Si celle de votre bail est erronée, le calcul du plafond s'en ressent, ce qui justifie de la vérifier.

Les autres sommes demandées à l'entrée dans les lieux

En bref. Parmi les frais interdits, une clause du bail qui prévoit des sommes d'argent à l'entrée en plus de celles des articles 5 et 22 est réputée non écrite.

L'article 4 de la loi répute non écrites plusieurs clauses du contrat de location. Le o) vise celle qui prévoit le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles prévues aux articles 5 et 22. L'article 22 concerne le dépôt de garantie. Une ligne intitulée frais de dossier, frais de mise en location ou forfait administratif, inscrite dans le bail, doit donc se rattacher à l'une des sommes que la loi autorise, sans quoi elle peut être contestée. Le p) vise de son côté les frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en sus des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile, et le k) la facturation de l'état des lieux de sortie, sous réserve des dispositions de l'article 3-2 que vous pouvez consulter.

L'article 4 s'applique aux clauses du contrat de location. Une somme réclamée dans un document distinct, par exemple un mandat ou une facture de l'agence, se discute d'abord au regard de l'article 5, I, et des plafonds. L'article 2 de la loi précise par ailleurs que les dispositions du titre Ier sont d'ordre public.

L'article 5, I, vise la mise en location. Il ne traite pas de la gestion locative en cours de bail, qui relève du mandat conclu entre le bailleur et son mandataire. Si vous recevez une demande qui ne se rattache à aucune des prestations énumérées plus haut, demandez à son auteur d'en indiquer le fondement par écrit.

Une somme réclamée avant la signature du bail

En bref. Les honoraires de visite, de dossier et de rédaction du bail sont dus à la signature du bail, et non à l'avance.

L'article 5, I, dit que ces honoraires sont dus à la signature du bail. Une somme exigée plus tôt, pour déposer un dossier, obtenir une visite ou réserver le logement, ne correspond donc pas au moment d'exigibilité prévu par le texte, et mérite une explication écrite de celui qui la réclame. Ne remettez pas d'argent sans reçu, et conservez le justificatif de chaque versement.

Si la personne qui vous demande de payer n'est ni le bailleur ni un mandataire identifiable, ou si l'annonce paraît fausse, prenez garde à l'escroquerie, que décrit notre article sur la fausse annonce de location.

Vérifier vos frais, pas à pas

• rassemblez le bail, la facture ou le reçu de l'agence, l'état des lieux et la preuve de chaque paiement ;
• repérez chaque ligne de frais et rattachez-la à une prestation de l'article 5, I, visite, dossier, rédaction du bail ou état des lieux ;
• relevez la surface habitable indiquée dans le bail et la zone du logement, puis cherchez le plafond au mètre carré applicable dans le décret du 1er août 2014 et les arrêtés de révision ;
• comparez votre part à la somme facturée au bailleur, que vous pouvez demander à l'agence, et au plafond calculé ;
• vérifiez si le bail contient une clause prévoyant d'autres sommes à l'entrée (article 4, o) ;
• si l'écart est avéré, demandez par écrit le remboursement de l'excédent en indiquant les articles invoqués.

Avant d'écrire, vous pouvez demander l'avis de l'agence départementale d'information sur le logement de votre département, qui peut vous aider à retrouver le plafond applicable à votre contrat.

Obtenir le remboursement, réclamation, médiation et juge

En bref. Pour exercer un recours contre des frais d'agence excessifs, commencez par une demande écrite à celui qui a perçu la somme. La médiation et le juge viennent ensuite.

La demande écrite. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu (article 1302-1 du Code civil). Adressez votre demande à celui qui a encaissé la somme, agence ou bailleur, en joignant les pièces et le calcul. L'agence pourra répondre que sa facturation respecte le plafond et la règle du partage, ce que le calcul de la section précédente permet de vérifier. Notre article sur la mise en demeure par lettre recommandée explique ce courrier.

Le signalement. Vous pouvez aussi signaler la pratique à l'administration chargée de la consommation, comme le présente notre article sur le signalement DGCCRF et SignalConso. Un signalement n'est pas une action en remboursement.

La médiation. Tout consommateur a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l'oppose à un professionnel (article L612-1 du Code de la consommation). Cette médiation suppose un litige avec un professionnel, donc en pratique avec l'agence, et non avec un bailleur particulier, pour lequel la voie amiable passe par la demande écrite puis la conciliation ou le juge. Le médiateur ne peut notamment pas examiner le litige si vous n'avez pas tenté de le résoudre directement auprès du professionnel par une réclamation écrite, si vous le saisissez plus d'un an après cette réclamation, si le litige est déjà examiné par un autre médiateur ou un tribunal, si la demande est manifestement infondée ou abusive, ou s'il n'entre pas dans son champ de compétence (article L612-2). Demandez par écrit à l'agence les coordonnées du médiateur dont elle relève. Notre article sur la médiation de la consommation détaille cette démarche.

Le juge. Le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion (article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Une demande de remboursement de frais payés à l'occasion de la conclusion d'un bail peut relever de cette compétence, ce que le juge apprécie. Lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, elle est précédée, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, d'une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure participative, au choix des parties, avec des dispenses prévues par le texte (article 750-1 du Code de procédure civile). Notre article sur la conciliation obligatoire avant le tribunal les présente, et celui sur le tribunal à saisir aide à choisir la juridiction. L'issue d'un litige ne peut pas être garantie.

Dans quel délai agir

En bref. Deux délais peuvent entrer en jeu, trois ans pour les actions dérivant d'un contrat de bail et cinq ans pour les actions personnelles. Agir rapidement évite la discussion.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans, à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du même point de départ (article 2224 du Code civil). Savoir lequel des deux délais s'applique à une demande de remboursement de frais d'agence dépend de son fondement, la loi du 6 juillet 1989 ou le rapport avec l'agence, et seul le juge tranche en cas de contestation. Le plus prudent consiste à ne pas laisser passer trois ans après le paiement. Notre article sur les délais de prescription en droit de la consommation présente les règles générales.

Jurisprudence

Une seule décision est citée, et elle ne tranche aucun litige entre un locataire et une agence. Par une décision du 20 décembre 2024 (Conseil d'État, 5e chambre, n° 492726), le Conseil d'État a rejeté la requête d'organisations professionnelles d'agents immobiliers qui demandaient l'annulation du refus implicite du ministre de réviser les plafonds d'honoraires. Il a jugé que l'article 5, I, de la loi encadre le montant des honoraires mis à la charge des locataires sans fixer d'obligation de révision des plafonds, et que l'article 3 du décret du 1er août 2014 n'impose pas une révision annuelle automatiquement corrélée à toute variation de l'indice. Cette décision explique que les plafonds ne varient pas nécessairement chaque année. Elle ne permet pas de prévoir l'issue de votre dossier, qui dépend de ses faits.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente, du point de vue du locataire, les règles générales de l'article 5, I, de la loi du 6 juillet 1989 et des textes cités. Il ne donne pas les montants des plafonds, qui évoluent et varient selon les zones, ne traite ni des honoraires de vente, ni de la gestion locative en cours de bail, ni de la transmission d'informations aux observatoires des loyers, ni des locations meublées, saisonnières ou étudiantes dans le détail, et il ne dit pas si une somme précise réclamée à une personne en particulier est due. Les règles peuvent évoluer. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des textes cités. L'illustration qui l'accompagne est générée par intelligence artificielle.