Location meublée résidence principale, durée et préavis du bail

Le bail meublé résidence principale, un régime propre

En bref. La location meublée résidence principale obéit, dans la loi du 6 juillet 1989, à un titre spécifique qui fixe des règles propres de durée, de préavis et de dépôt de garantie, différentes de celles du logement loué vide.

Les dispositions de ce titre sont d'ordre public. Elles s'appliquent aux contrats de location de logements meublés dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire, ainsi que plusieurs articles du régime général de la location vide, notamment ceux relatifs au congé pour vente, aux réparations locatives, à l'état des lieux et au dépôt de garantie (article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989). Ce titre ne s'applique ni aux logements-foyers, ni aux logements conventionnés avec l'État, ni aux logements de fonction, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers (article 25-3).

Parmi les articles du régime général ainsi rendus applicables au meublé figurent notamment ceux relatifs aux réparations locatives et à l'entretien du logement (article 7), déjà présentés dans l'article consacré à ce sujet, et ceux relatifs aux délais de restitution du dépôt de garantie et à sa majoration en cas de retard (article 22), présentés dans l'article consacré au dépôt de garantie. Les règles propres au meublé, présentées ci-dessous, s'y ajoutent sans les remplacer.

Qu'est-ce qu'un logement meublé

Un logement meublé est un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret (article 25-4).

Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties, lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement, sont signés par les parties ou par un mandataire et joints au contrat, sans autre facturation que celle liée à l'établissement de l'état des lieux (article 25-5).

La durée du bail meublé

Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Il est conclu pour une durée d'au moins un an (article 25-7).

Si aucune des parties ne donne congé dans les conditions prévues pour le meublé, le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an (article 25-7). Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite dans ce cas (article 25-7). Voir l'article consacré à la location meublée pour étudiant pour le détail de ce régime particulier.

Le préavis et le congé

• Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois (article 25-8, I).
• Le bailleur qui souhaite modifier les conditions du contrat à son expiration doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an (article 25-8, I).

Le bailleur qui donne congé pour reprendre le logement doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision. S'il ne souhaite pas renouveler le contrat, il doit motiver son refus soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment un manquement du locataire à ses obligations. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, l'identité du bénéficiaire et son lien avec le bailleur (article 25-8, I).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé. Le délai court à compter de la réception (article 25-8, I).

Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a effectivement occupé les lieux, si c'est le bailleur qui a donné congé. S'il a lui-même donné congé, il reste redevable du loyer et des charges pour l'ensemble du préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant son terme par un autre locataire avec l'accord du bailleur. À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué (article 25-8, I).

Une protection particulière est prévue pour un locataire de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond fixé par arrêté, sauf si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou dont les ressources sont inférieures à ce même plafond (article 25-8, II). Un congé frauduleusement justifié par une reprise ou une vente expose le bailleur à une amende pénale, dont le montant peut atteindre 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale (article 25-8, III).

Le dépôt de garantie en meublé

Par dérogation au plafond applicable à la location vide, le montant du dépôt de garantie exigible par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal pour un logement meublé (article 25-6). Les règles de délai de restitution et la majoration de 10 % par mois de retard, présentées dans l'article consacré au dépôt de garantie, s'appliquent aussi au meublé résidence principale, l'article qui les fixe figurant parmi ceux que l'article 25-3 rend applicables aux logements meublés.

En cas de désaccord

• la commission départementale de conciliation est compétente pour les litiges relatifs aux logements meublés portant sur les loyers, les congés, l'état des lieux et du mobilier, le dépôt de garantie, les charges locatives ou les réparations (article 25-11) ;
• vous pouvez la saisir avant, ou à la place, d'une action devant le tribunal compétent ;
• conservez l'inventaire du mobilier, l'état des lieux d'entrée et de sortie, la quittance et tout échange écrit avec le bailleur ou le locataire selon votre situation ;
• pour un congé que vous jugez irrégulier, vérifiez d'abord qu'il respecte le préavis, la forme de notification et, s'il émane du bailleur, l'indication du motif, avant d'envisager une contestation.