Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), garanties et recours

Contrat de construction de maison individuelle, de quoi parle-t-on ?

En bref. Le contrat de construction de maison individuelle, souvent appelé CCMI, est un contrat très encadré. Il protège la personne qui fait construire sa maison, dite maître de l'ouvrage, contre les dépassements de prix, les retards et la défaillance du constructeur.

Le Code de la construction et de l'habitation impose ce contrat à toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation, ou à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer (article L. 231-1). L'obligation s'étend aussi à celui qui construit à partir d'un plan fourni par un tiers à la suite d'un démarchage à domicile ou d'une publicité faits pour son compte, et à celui qui réalise une partie des travaux dès lors que le plan a été fourni selon ces mêmes procédés (article L. 231-1). Cette personne est appelée constructeur et elle est réputée constructeur de l'ouvrage au sens de l'article 1792-1 du Code civil (article L. 231-1).

Cet article s'adresse au particulier qui signe ou s'apprête à signer un tel contrat. Il décrit des règles générales à la date du 21 octobre 2026 et ne dit pas ce qui convient à votre projet. Il ne traite pas le contrat de construction sans fourniture de plan, qui obéit à d'autres articles, ni la vente d'une maison en cours de construction, ni le marché de travaux conclu avec un artisan, présenté dans notre article sur les malfaçons et travaux d'un artisan.

Ce que le CCMI doit obligatoirement contenir

En bref. La loi dresse une liste de mentions obligatoires. Elle vise à ce que le prix, les travaux, les délais et les garanties soient fixés par écrit avant le début du chantier.

Selon l'article L. 231-2, le contrat comporte notamment les énonciations suivantes.

• Le terrain. La désignation du terrain destiné à l'implantation de la construction et la mention du titre de propriété ou des droits réels permettant de construire.
• La conformité. L'affirmation de la conformité du projet aux règles de construction et au code de l'urbanisme.
• Les travaux compris. La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment, y compris tous les travaux d'adaptation au sol, notamment ceux rendus nécessaires par l'étude géotechnique dont une copie est annexée, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble.
• Le coût. Le prix convenu, qui est forfaitaire et définitif sous réserve d'une révision éventuelle dans les conditions de l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison. S'y ajoute, s'il y a lieu, le coût des travaux que le maître de l'ouvrage se réserve, décrits et chiffrés par le constructeur et acceptés par une clause manuscrite spécifique et paraphée.
• Les paiements. Les modalités de règlement en fonction de l'état d'avancement des travaux.
• L'assistance à la réception. L'indication que le maître de l'ouvrage peut se faire assister lors de la réception par un professionnel habilité ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission.
• Les autorisations et le financement. L'indication de l'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée, ainsi que les modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés.
• Les délais. La date d'ouverture du chantier, le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.
• Les assurances et garanties. La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du Code des assurances, ainsi que les justifications des garanties de remboursement et de livraison, dont les attestations établies par le garant sont annexées au contrat.

Le prix convenu s'entend du prix global défini au contrat, éventuellement révisé. Il inclut en particulier le coût de la garantie de livraison et, s'il y a lieu, celui de la garantie de remboursement, le coût du plan et, s'il y a lieu, les frais d'études du terrain pour l'implantation du bâtiment, ainsi que le montant des taxes dues par le constructeur sur le coût de la construction (article R. 231-5).

Une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté est jointe au contrat, que le constructeur adresse au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception (article L. 231-9). Le contrat peut aussi se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d'État (article L. 231-2, dernier alinéa, et article R. 231-13).

Les clauses réputées non écrites

En bref. Certaines clauses sont sans effet, même si vous les avez signées. L'article L. 231-3 en dresse la liste.

Sont réputées non écrites les clauses ayant pour objet ou pour effet les suivantes, dont voici les principales (article L. 231-3).

• obliger le maître de l'ouvrage à donner au constructeur un mandat, non exprès et sans précisions utiles sur les conditions des prêts, pour rechercher les prêts nécessaires au financement ;
• subordonner le remboursement du dépôt de garantie à l'obligation, pour le maître de l'ouvrage, de justifier du refus de plusieurs demandes de prêt ;
• admettre comme valant autorisation administrative un permis de construire assorti de prescriptions telles qu'elles entraînent une modification substantielle du projet ;
• décharger le constructeur de son obligation d'exécuter les travaux dans les délais, en prévoyant des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits ;
• subordonner la remise des clefs au paiement intégral du prix et faire ainsi obstacle au droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites à la réception ;
• interdire au maître de l'ouvrage de visiter le chantier avant chaque échéance de paiement et avant la réception.

Est par ailleurs réputé non écrit tout mandat donné par le maître de l'ouvrage au constructeur ou à l'un de ses préposés pour percevoir tout ou partie d'un prêt destiné au financement de la construction (article L. 231-7, II).

Avant l'ouverture du chantier, conditions suspensives, dépôt de garantie et rétractation

En bref. Le contrat peut être conclu sous conditions suspensives. Aucun versement ne peut être exigé avant sa signature, et le dépôt de garantie éventuel est limité à 3 % du prix.

• Conditions suspensives. Le contrat peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes, l'acquisition du terrain si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente, l'obtention du permis de construire et des autres autorisations, l'obtention des prêts demandés, l'obtention de l'assurance de dommages et l'obtention de la garantie de livraison. Le délai maximum de réalisation de ces conditions et la date d'ouverture du chantier sont précisés par le contrat (article L. 231-4, I).
• Aucun versement avant la signature. Aucun versement, aucun dépôt, aucune souscription ou acceptation d'effets de commerce ne peuvent être exigés ou acceptés avant la signature du contrat ni avant la date à laquelle la créance est exigible (article L. 231-4, II).
• Dépôt de garantie. Le contrat peut stipuler un dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du maître de l'ouvrage par un organisme habilité, dans la limite de 3 % du prix de la construction projetée. Les fonds sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu'à la réalisation des conditions et ils sont restitués sans retenue ni pénalité si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées dans le délai prévu ou si le maître de l'ouvrage se rétracte (article L. 231-4, III).
• Rétractation. Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. La rétractation s'exerce par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (article L. 271-1).

Le constructeur doit exécuter ou faire exécuter les travaux dont le maître de l'ouvrage s'est réservé l'exécution, aux prix et conditions du contrat, si celui-ci lui en fait la demande dans les quatre mois qui suivent la signature (article L. 231-7, I).

Côté financement, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte les mentions de l'article L. 231-2 exigibles à ce moment, ni débloquer les fonds sans avoir reçu l'attestation de garantie de livraison (article L. 231-10). Sur le prêt lui-même, voyez notre article sur l'offre de prêt immobilier.

La garantie de remboursement avant le début du chantier

En bref. Si vous versez de l'argent avant l'ouverture du chantier, un établissement garant doit vous le rendre dans certains cas. Cette garantie prend fin à l'ouverture du chantier.

Lorsque le contrat ne stipule pas de dépôt de garantie conforme à l'article L. 231-4, III, il prévoit un paiement n'excédant pas 5 % du prix convenu au jour de la signature, ainsi qu'un paiement n'excédant pas 5 % de ce prix à la délivrance du permis de construire. Une attestation de garantie de remboursement est alors annexée au contrat (article R. 231-8, I).

Cette garantie est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés. Elle joue si le contrat ne peut être exécuté faute de réalisation des conditions suspensives dans le délai prévu, si le chantier n'est pas ouvert à la date convenue ou si le maître de l'ouvrage se rétracte. Elle prend fin à la date d'ouverture du chantier (article R. 231-8, II).

La garantie de livraison du CCMI à prix et délais convenus

En bref. C'est la protection centrale du contrat. Si le constructeur est défaillant, le garant fait achever la maison. Il prend en charge les dépassements de prix nécessaires à l'achèvement, avec une franchise possible de 5 %, ainsi que les pénalités de retard au-delà de trente jours, après une mise en demeure du constructeur restée sans effet pendant quinze jours.

La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus (article L. 231-6, I). Elle est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance agréés à cet effet. Le constructeur notifie la déclaration d'ouverture du chantier à l'établissement garant (article R. 231-9).

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge les éléments suivants (article L. 231-6, I).

• le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;
• les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
• les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, dont le montant et le seuil minimum sont fixés par décret.

Comment le garant intervient. Lorsqu'il constate que le délai de livraison n'est pas respecté, ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves ne sont pas réalisés, le garant met en demeure sans délai le constructeur de livrer l'immeuble ou d'exécuter les travaux. Il est tenu à la même obligation lorsque le maître de l'ouvrage l'informe de ces faits. Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant exécute ses obligations (article L. 231-6, II). Les mises en demeure visées à l'article L. 231-6, II sont faites par acte d'huissier (article R. 231-10).

Si le constructeur fait l'objet d'une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le garant peut mettre en demeure l'administrateur de se prononcer sur la poursuite du contrat. À défaut de réponse dans le délai d'un mois, ou si l'administrateur ne poursuit pas l'exécution dans les quinze jours de sa réponse positive, le garant exécute ses obligations (article L. 231-6, II).

Faute pour le constructeur ou l'administrateur d'achever la construction, le garant désigne sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. Toutefois, si l'immeuble a atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement, le garant versant alors directement les sommes dont il est redevable aux entreprises (article L. 231-6, III).

La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées (article L. 231-6, IV).

Payer le prix du CCMI par étapes, sans payer en avance

En bref. Le prix ne se paie pas d'un bloc. Des plafonds de paiement cumulés s'appliquent à chaque étape d'avancement des travaux.

Le pourcentage maximum du prix convenu exigible aux différents stades de la construction est fixé comme suit (article R. 231-7, I).

Le solde du prix est payable à la levée des réserves formulées à la réception, ou à l'issue de la réception si aucune réserve n'a été formulée, lorsque le maître de l'ouvrage se fait assister par un professionnel. S'il ne se fait pas assister, le solde est payable dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à la réception si aucune réserve n'a été formulée, ou à la levée des réserves dans le cas contraire (article R. 231-7, II).

Lorsque des réserves sont formulées, une somme au plus égale à 5 % du prix convenu est consignée jusqu'à leur levée entre les mains d'un consignataire accepté par les deux parties ou, à défaut, désigné par le président du tribunal judiciaire (article R. 231-7, II).

Les paiements peuvent être faits directement par le prêteur, sous réserve de l'accord écrit du maître de l'ouvrage à chaque échéance et de l'information du garant. À défaut d'accord écrit à chaque échéance, le prêteur est responsable des conséquences préjudiciables des paiements effectués (article L. 231-7, III). En cas de défaillance du constructeur visée à l'article L. 231-6, II, et même si le maître de l'ouvrage a donné son accord, le prêteur est aussi responsable d'un versement excédant le pourcentage maximum exigible d'après l'état d'avancement des travaux lorsqu'il résulte d'une clause irrégulière du contrat (article L. 231-10).

Exemple chiffré, à titre d'illustration. Pour un prix convenu de 200 000 euros, les plafonds de l'article R. 231-7 donnent au plus 30 000 euros à l'ouverture du chantier (15 %), 50 000 euros cumulés à l'achèvement des fondations (25 %) et 190 000 euros cumulés à l'achèvement des travaux d'équipement (95 %). Ce calcul est un simple ordre de grandeur et ne remplace pas l'échéancier de votre contrat.

Le chantier prend du retard, pénalités et prix révisé

En bref. Le contrat doit fixer des pénalités de retard. Elles ne peuvent pas descendre sous 1/3 000 du prix par jour, et le prix convenu reste forfaitaire.

En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au contrat ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard (article R. 231-14). Pour un prix de 200 000 euros, ce plancher représente environ 66,67 euros par jour, à titre d'illustration. Le contrat peut prévoir à la charge du maître de l'ouvrage une pénalité pour retard de paiement, dont le taux ne peut excéder 1 % par mois sur les sommes non réglées si la pénalité de retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour (article R. 231-14).

Une clause qui prévoit des causes légitimes de retard autres que les intempéries, les cas de force majeure et les cas fortuits est réputée non écrite (article L. 231-3). À l'inverse, ces trois causes peuvent figurer au contrat comme causes légitimes de retard, et un retard qui s'y rattache n'est pas, en soi, un manquement du constructeur. Le prix convenu est forfaitaire et définitif, sous réserve d'une révision convenue au contrat dans les conditions de l'article L. 231-11 (article L. 231-2). À défaut des mentions et du paraphe exigés pour la révision, le prix figurant au contrat n'est pas révisable (article L. 231-11).

Si le constructeur est défaillant, le garant prend à sa charge les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard excédant trente jours (article L. 231-6, I). Ce seuil de trente jours concerne la prise en charge par le garant. Les pénalités prévues au contrat ne peuvent, elles, être fixées sous le plancher de l'article R. 231-14 par jour de retard, et vous pouvez les réclamer au constructeur selon les termes du contrat. Conservez la preuve de la date de livraison prévue et celle de la remise effective des clés.

La réception des travaux et les vices apparents

En bref. Vous pouvez vous faire assister à la réception. Sans assistance, une lettre recommandée dans les huit jours de la remise des clés permet de signaler les vices apparents oubliés.

Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception, afin qu'il y soit remédié dans le cadre de l'exécution du contrat. Cette faculté ne s'applique pas lorsqu'il s'est fait assister lors de la réception par un professionnel habilité ou par un professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant ce type de mission (article L. 231-8).

La remise des clefs ne peut pas être subordonnée au paiement intégral du prix, et vous gardez le droit de consigner les sommes restant dues lorsque des réserves sont faites (article L. 231-3, e). Lorsque des réserves sont formulées, la consignation est limitée à 5 % du prix convenu (article R. 231-7, II). Après la réception, le Code civil prévoit une garantie de parfait achèvement d'un an à compter de la réception pour les désordres signalés par les réserves ou par notification écrite (article 1792-6), une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans pour les autres éléments d'équipement (article 1792-3), et une décharge des responsabilités des articles 1792 à 1792-2 après dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1). Pour les désordres qui apparaîtraient ensuite, l'assurance de dommages est présentée dans notre article sur l'assurance dommages-ouvrage.

Sanction pénale du constructeur qui commence les travaux sans contrat conforme ou sans garantie de livraison

En bref. Commencer les travaux sans contrat écrit conforme ou sans garantie de livraison est un délit. Un simple retard ou une malfaçon n'est pas ce délit.

Est puni de deux ans d'emprisonnement et de 300 000 euros d'amende quiconque, tenu à la conclusion d'un contrat par application de l'article L. 231-1 ou de l'article L. 232-1, a entrepris l'exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit conforme aux articles L. 231-1, L. 231-2, L. 231-3, L. 231-9, L. 232-1 et L. 232-2, ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l'article L. 231-6 (article L. 241-8). Le juge apprécie chaque situation selon ses faits.

Jurisprudence

Cet article ne cite aucune décision de justice. Les litiges sur la garantie de livraison et le contrat de construction de maison individuelle sont nombreux, et la solution dépend à chaque fois du contrat, des pièces et des faits.

Les démarches concrètes

• avant de signer, comparez le projet de contrat à la liste de l'article L. 231-2 et vérifiez que les attestations de garanties de remboursement et de livraison y sont annexées ;
• refusez tout versement avant la signature du contrat et vérifiez que les acomptes prévus respectent les plafonds des articles L. 231-4 et R. 231-8 ;
• repérez les clauses de l'article L. 231-3 qui seraient sans effet, par exemple une remise des clefs subordonnée au paiement intégral ;
• si vous changez d'avis, adressez votre rétractation par lettre recommandée avec avis de réception dans les dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification (article L. 271-1) ;
• avant chaque appel de fonds, comparez le pourcentage demandé à l'état d'avancement réel du chantier et au tableau de l'article R. 231-7, et visitez le chantier ;
• en cas de retard ou de défaillance, informez par écrit le garant, qui doit mettre en demeure le constructeur (article L. 231-6, II), et conservez toutes les pièces ;
• à la réception, notez les réserves par écrit, envisagez de vous faire assister par un professionnel, et en l'absence d'assistance, adressez par lettre recommandée dans les huit jours de la remise des clefs les vices apparents oubliés (article L. 231-8) ;
• pour un litige, un médiateur de la consommation peut être saisi gratuitement après une réclamation écrite (articles L. 612-1 et L. 612-2 du Code de la consommation), sans garantie de résultat.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente les règles générales issues des articles L. 231-1 à L. 231-4, L. 231-6 à L. 231-11, L. 241-8, L. 271-1 et R. 231-5, R. 231-7 à R. 231-10, R. 231-13 et R. 231-14 du Code de la construction et de l'habitation, tels que lus le 21 octobre 2026. Il ne détaille ni la révision du prix et son indice, ni le contrat de construction sans fourniture de plan, ni la sous-traitance, ni les garanties décennale et biennale, ni le sort de la maison en cas de défaillance après réception. Les seuils, les pourcentages et les délais peuvent être modifiés par un texte postérieur. Nous ne pouvons apprécier aucun dossier individuel et nous ne garantissons aucun résultat. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des sources citées. L'illustration qui l'accompagne est générée par intelligence artificielle.