Malfaçons après des travaux, les garanties du bâtiment

Quelles sont les trois garanties applicables aux malfaçons ?

En bref. Trois garanties légales protègent le maître d'ouvrage après des travaux de construction : la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie de bon fonctionnement (deux ans) et la garantie décennale (dix ans). Toutes courent à compter de la réception des travaux.

La réception est l'acte par lequel vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. Elle intervient à l'amiable ou, à défaut, judiciairement, et est en tout état de cause prononcée contradictoirement (article 1792-6 du Code civil). C'est la date de cette réception qui fait courir les trois délais de garantie décrits ci-dessous, ce qui rend la date de réception déterminante en cas de malfaçons constatées après des travaux.

La garantie de parfait achèvement, un an pour tout signaler

Pendant un délai d'un an à compter de la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres que vous avez signalés, soit par des réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par notification écrite pour ceux révélés après la réception (article 1792-6). Les délais d'exécution des réparations sont fixés d'un commun accord ; à défaut d'accord, ou en cas d'inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent être exécutés aux frais et risques de l'entrepreneur défaillant, après une mise en demeure restée infructueuse.

Cette garantie ne s'étend pas aux désordres résultant de l'usure normale ou de l'usage (article 1792-6).

La garantie de bon fonctionnement, deux ans pour les équipements

Les éléments d'équipement de l'ouvrage dissociables de la construction, comme certains équipements de chauffage, de plomberie ou de menuiserie, bénéficient d'une garantie de bon fonctionnement d'une durée minimale de deux ans à compter de la réception (article 1792-3 du Code civil).

La garantie décennale, dix ans pour les dommages les plus graves

Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage, ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination (article 1792). Le constructeur peut s'exonérer en prouvant que les dommages proviennent d'une cause étrangère.

Cette responsabilité est déchargée dix ans après la réception des travaux, sauf pour les éléments d'équipement relevant de la garantie de bon fonctionnement, où le délai de deux ans s'applique à la place (article 1792-4-1). Passé ce délai de dix ans, l'action fondée sur cette garantie n'est plus recevable.

L'assurance dommages-ouvrage, une indemnisation plus rapide

Toute personne qui, en qualité de propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier une assurance dommages-ouvrage garantissant le paiement des réparations relevant de la garantie décennale, en dehors de toute recherche de responsabilités (article L. 242-1 du Code des assurances). L'assureur dispose d'un délai maximal de soixante jours à compter de la déclaration de sinistre pour notifier sa décision, puis, en cas d'acceptation, d'un délai maximal de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnité, le règlement intervenant sous quinze jours après acceptation par l'assuré.

Cette assurance vous permet d'être indemnisé rapidement sans attendre l'issue d'un procès contre le constructeur responsable, l'assureur se retournant ensuite lui-même contre ce dernier.

Ces garanties s'appliquent-elles à de petits travaux ou une simple réparation ?

Les trois garanties décrites ci-dessus supposent un véritable ouvrage de construction. De petits travaux d'entretien ou de réparation, qui ne relèvent pas de la construction d'un ouvrage au sens de l'article 1792, ne sont pas couverts par ce régime spécifique. Ils relèvent du droit commun des contrats : les conventions légalement formées tiennent lieu de loi entre les parties (article 1103 du Code civil), et leur inexécution engage la responsabilité contractuelle de l'artisan, à charge pour vous de démontrer le manquement et le préjudice qui en résulte (article 1231-1).

Les démarches concrètes et ce que cet article ne couvre pas

• notez la date exacte de réception des travaux, amiable ou judiciaire : elle fait courir les trois délais de garantie ;
• signalez par écrit toute malfaçon constatée, même mineure, dans l'année qui suit la réception, pour rester couvert par la garantie de parfait achèvement ;
• en cas de désordre grave apparaissant plus tard, vérifiez si vous avez souscrit une assurance dommages-ouvrage et déclarez le sinistre sans délai ;
• conservez le contrat, les factures, le procès-verbal de réception et toutes les correspondances avec l'artisan ou l'entreprise.

Cet article ne détaille pas la garantie biennale et décennale propre aux professionnels non constructeurs au sens de l'article 1792-1, ni les règles spécifiques à la vente d'immeuble à construire.