Offre de prêt immobilier, délai de réflexion de dix jours, acceptation, condition suspensive d'obtention du prêt et refus du prêt

L'offre de prêt immobilier et le délai de réflexion de dix jours

En bref. Une fois l'offre de prêt reçue, la loi vous impose d'attendre dix jours avant de l'accepter. L'offre reste en même temps garantie par la banque pendant au moins trente jours. Vous pouvez donc réfléchir, comparer et négocier sans que les conditions disparaissent aussitôt.

Cet article s'adresse à l'emprunteur qui vient de recevoir une offre de prêt pour acheter un bien immobilier. Il présente le délai de dix jours, ce que vous pouvez faire de l'offre (l'accepter, la refuser, tenter de la faire évoluer), les interdictions de versement avant l'acceptation, la condition suspensive d'obtention du prêt dans l'acte d'achat, le cas où plusieurs prêts financent l'achat, et ce qui se passe si le prêt est refusé. Les règles viennent du chapitre du Code de la consommation consacré au crédit immobilier, articles L. 313-34 et suivants.

Pour la suite de la vie du prêt, notre article sur le remboursement anticipé d'un prêt immobilier et celui sur le changement d'assurance emprunteur prolongent ce sujet.

Le délai de dix jours et la durée de validité de l'offre

En bref. L'offre engage la banque pendant au moins trente jours à compter de sa réception. Vous ne pouvez l'accepter que dix jours après l'avoir reçue.

• Maintien de l'offre. L'envoi de l'offre oblige le prêteur à maintenir les conditions qu'elle indique pendant une durée minimale de trente jours à compter de sa réception par l'emprunteur (article L. 313-34).
• Un délai de réflexion imposé. L'emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l'offre que dix jours après qu'ils l'ont reçue (article L. 313-34). Il s'agit d'un délai qui précède l'acceptation, pendant lequel l'offre ne peut pas encore être acceptée.
• Les cautions. L'offre est soumise à l'acceptation de l'emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. Le délai de dix jours vaut pour eux aussi.

Le texte ne détaille pas ici le mode de décompte des dix jours. Conservez la preuve de la date de réception de l'offre et, en cas de doute sur la première date d'acceptation possible, demandez-la par écrit à la banque.

Accepter, refuser ou négocier l'offre

En bref. Rien ne vous oblige à accepter l'offre reçue. Tant que vous n'avez pas accepté, aucun versement ne doit être fait au titre de l'opération, et vous pouvez comparer avec d'autres offres, en gardant à l'esprit que l'acte d'achat peut prévoir ce qu'il advient si vous refusez une offre conforme.

• Accepter. L'acceptation est donnée par lettre, le cachet de l'opérateur postal faisant foi, ou selon tout autre moyen convenu entre les parties de nature à rendre certaine la date de l'acceptation (article L. 313-34). Elle ne peut intervenir avant le terme des dix jours.
• Refuser ou laisser passer le délai. La loi impose à la banque de maintenir ses conditions pendant trente jours au moins. Au-delà de cette durée minimale, le texte n'oblige plus le prêteur à les maintenir, et une nouvelle demande peut donner lieu à de nouvelles conditions.
• Négocier. La loi ne règle pas ici la négociation du taux, de l'assurance ou des frais. Rien n'interdit de demander à la banque, ou à un autre établissement, une offre modifiée, en gardant à l'esprit que la durée minimale de trente jours court à compter de la réception de chaque offre.

Pour mesurer le coût d'un prêt, vérifiez le taux effectif global et sa comparaison avec le seuil de l'usure, comme l'expose notre article sur le taux d'usure et le TAEG.

Aucun versement avant l'acceptation de l'offre

En bref. Tant que vous n'avez pas accepté l'offre, ni la banque ni vous ne devez verser quoi que ce soit au titre de l'opération.

Selon l'article L. 313-35, jusqu'à l'acceptation de l'offre par l'emprunteur, aucun versement, sous quelque forme que ce soit, ne peut, au titre de l'opération en cause, être fait par le prêteur à l'emprunteur ou pour son compte, ni par l'emprunteur au prêteur. Jusqu'à cette acceptation, l'emprunteur ne peut, au même titre, faire aucun dépôt, souscrire ou avaliser aucun effet de commerce, ni signer aucun chèque. Si une autorisation de prélèvement sur compte bancaire ou postal est signée, sa validité et sa prise d'effet sont subordonnées à celles du contrat de crédit.

Cette règle protège l'emprunteur d'un engagement financier avant l'expiration du délai de réflexion. Elle concerne l'opération de prêt, et elle ne remplace pas les règles propres à l'acte d'achat, que présente la section suivante.

La condition suspensive d'obtention du prêt dans l'acte d'achat

En bref. Lorsque l'acte d'achat indique que le prix sera payé avec un prêt, il est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt. Si vous n'obtenez pas le prêt, vous récupérez les sommes versées d'avance sans retenue.

• Une mention obligatoire. L'acte écrit constatant l'opération, y compris la promesse unilatérale de vente acceptée et le contrat préliminaire prévu à l'article L. 261-15 du Code de la construction et de l'habitation, doit indiquer si le prix sera payé directement ou indirectement, même en partie, avec ou sans l'aide d'un ou plusieurs prêts (article L. 313-40).
• La condition suspensive. Lorsque l'acte indique que le prix est payé, même partiellement, à l'aide d'un ou plusieurs prêts relevant de ces dispositions, l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement (article L. 313-41).
• Une durée minimale. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ou, pour un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement (article L. 313-41).
• Si vous indiquez ne pas recourir à un prêt. L'acte doit porter, de la main de l'acquéreur, une mention par laquelle il reconnaît avoir été informé que, s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne peut se prévaloir de ces dispositions. En l'absence de l'indication sur le mode de paiement, ou si la mention manque ou n'est pas de la main de l'acquéreur et si un prêt est néanmoins demandé, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive (article L. 313-42).

Relisez donc avec attention la page de l'acte relative au financement avant de signer, notamment la durée de la condition suspensive, qui doit vous laisser le temps d'obtenir l'offre, de la recevoir, d'attendre le délai de dix jours et de l'accepter.

Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?

En bref. En cas de refus du prêt, le prêt refusé par la banque signifie que la condition suspensive n'est pas réalisée, et l'acte d'achat ne se poursuit pas, et toute somme versée d'avance doit vous être remboursée immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.

Selon l'article L. 313-41, lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Le texte écarte toute retenue ou indemnité au titre des sommes ainsi versées d'avance. Il suppose toutefois que la condition suspensive n'est pas réalisée, et le vendeur peut contester un refus de prêt qui résulterait d'une demande non conforme à l'acte.

1. Déposez des demandes conformes à l'acte. Montant, durée et taux doivent correspondre aux caractéristiques du prêt prévues dans l'acte, car un refus provoqué par une demande qui s'en écarte peut être contesté par le vendeur.
2. Demandez et conservez les refus par écrit. Le texte de loi ne précise pas la forme de la preuve du refus. Votre acte peut prévoir les justificatifs attendus, relisez-le.
3. Agissez dans la durée de la condition suspensive. Sa durée de validité est fixée dans l'acte, avec un minimum d'un mois. Signalez le refus au vendeur, ou à son notaire, avant son terme, par lettre recommandée avec avis de réception.
4. Réclamez le remboursement des sommes versées. Notre article sur la mise en demeure par lettre recommandée donne des repères si le remboursement tarde. Si rien ne bouge après la mise en demeure, notre article sur le tribunal à saisir présente les voies judiciaires.
5. Déposez d'autres demandes si le calendrier le permet. Chaque établissement apprécie votre dossier. Un refus n'empêche pas de solliciter d'autres banques tant que la condition suspensive reste valable.

Plusieurs prêts pour un même achat

En bref. Si vous informez vos prêteurs que vous recourez à plusieurs prêts, chaque prêt dépend de l'octroi des autres, sous réserve d'un seuil.

Selon l'article L. 313-37, lorsque l'emprunteur informe ses prêteurs qu'il recourt à plusieurs prêts pour la même opération, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l'octroi de chacun des autres prêts. Cette disposition ne s'applique qu'aux prêts dont le montant est supérieur à 10 % du crédit total. Pensez à informer chaque banque, par écrit, que votre financement repose sur plusieurs prêts.

Offre acceptée mais achat non conclu, le délai de quatre mois

En bref. L'offre est toujours acceptée sous la condition que le contrat pour lequel le prêt est demandé soit conclu dans les quatre mois, sauf délai plus long convenu.

Selon l'article L. 313-36, l'offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé. Les parties peuvent convenir d'un délai plus long. Si la vente, par exemple, ne se conclut pas dans ce délai, la condition résolutoire joue et le prêt accepté tombe. Selon l'article L. 313-38, l'emprunteur rembourse alors la totalité des sommes que le prêteur lui aurait déjà effectivement versées ou aurait versées pour son compte, ainsi que les intérêts y afférents, et le prêteur ne peut retenir ou demander que des frais d'étude dont le montant maximum est fixé suivant un barème déterminé par décret. Le montant de ces frais et les conditions dans lesquelles ils sont perçus figurent distinctement dans l'offre. Si la signature de l'acte définitif risque de dépasser quatre mois, voyez avec la banque, avant l'acceptation, un délai plus long, qui doit être convenu.

Travaux et ventes par adjudication

En bref. Des règles voisines existent pour les travaux, et ces dispositions ne s'appliquent pas aux ventes par adjudication.

• Travaux de réparation, d'amélioration ou d'entretien. Pour les dépenses relatives à des immeubles à usage d'habitation, lorsque le crédit est garanti par une hypothèque ou une sûreté comparable, et à défaut de contrat signé des deux parties, la condition suspensive ne peut résulter que d'un avis écrit du maître de l'ouvrage, donné avant tout commencement d'exécution des travaux, indiquant qu'il entend payer le prix avec l'aide d'un ou plusieurs prêts (article L. 313-43).
• Construction ou travaux immobiliers contestés. Lorsque le prêt est déclaré destiné à financer des ouvrages ou travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'œuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accident affectant l'exécution des contrats, suspendre l'exécution du contrat de prêt jusqu'à la solution du litige, sans préjudice de l'indemnisation éventuelle du prêteur, si le prêteur est intervenu à l'instance ou a été mis en cause (article L. 313-44).
• Adjudication. Ces dispositions ne sont pas applicables aux ventes par adjudication (article L. 313-45).

Que faire à réception de l'offre

En bref. Datez la réception, comparez les conditions, attendez la fin des dix jours, puis acceptez dans un mode qui donne une date certaine.

1. Notez la date de réception. Elle détermine le début du délai de dix jours et celui des trente jours de maintien de l'offre.
2. Comparez l'offre à votre demande. Montant, durée, taux, assurance, frais et garanties doivent correspondre à ce qui a été convenu avec la banque.
3. Vérifiez la compatibilité avec l'acte d'achat. La condition suspensive doit durer assez longtemps, et le délai de quatre mois pour conclure l'achat doit être tenable.
4. Évitez tout versement avant l'acceptation. Au titre du prêt, la loi interdit en effet tout versement jusqu'à cette date.
5. Acceptez par un moyen qui donne une date certaine. Lettre dont le cachet de la poste fait foi, ou autre moyen convenu entre les parties, une fois les dix jours écoulés.
6. Informez chaque prêteur si vous recourez à plusieurs prêts. La condition suspensive croisée suppose cette information.

En cas de désaccord avec la banque

En bref. Écrivez d'abord à la banque. Le recours au médiateur de la consommation est gratuit et suppose une réclamation écrite préalable, avec un délai d'un an à compter de cette réclamation.

Tout consommateur a le droit de recourir gratuitement à un médiateur de la consommation en vue de la résolution amiable du litige qui l'oppose à un professionnel (article L. 612-1). Un litige ne peut cependant pas être examiné par le médiateur si le consommateur ne justifie pas avoir tenté, au préalable, de le résoudre directement auprès du professionnel par une réclamation écrite, ou s'il a saisi le médiateur plus d'un an après cette réclamation écrite (article L. 612-2). Le consommateur est informé par le médiateur, dans un délai de trois semaines à compter de la réception de son dossier, du rejet éventuel de sa demande. Notre article sur la médiation de la consommation détaille la démarche. Si les remboursements deviennent difficiles après l'obtention du prêt, notre article sur le surendettement présente les dispositifs existants.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente les règles générales des articles L. 313-34 à L. 313-45 du Code de la consommation relatives à l'offre de prêt immobilier et à la condition suspensive. Il ne traite ni le contenu détaillé de l'offre et des informations précontractuelles, ni le taux, ni l'assurance emprunteur, ni les garanties comme l'hypothèque ou le cautionnement, ni la fiscalité de l'achat, ni les prêts réservés aux professionnels, ni les ventes en l'état futur d'achèvement au-delà de ce qui est cité. Il ne dit pas si votre acte ou votre offre est conforme, ni si vous pouvez récupérer une somme déterminée. Nous ne garantissons aucun résultat.