Congé donné par le bailleur, pour vendre, pour reprendre ou pour motif légitime et sérieux, forme, préavis de six mois, contestation et droit de préemption du locataire

Le congé donné par le bailleur, de quoi parle-t-on ?

En bref. Le bailleur ne peut pas mettre fin à une location vide, à l'échéance du bail, sans motif. Il doit justifier son congé par une reprise, une vente ou un motif légitime et sérieux, et respecter un préavis de six mois. Reprendre ou vendre son logement est une faculté légitime du propriétaire, que la loi encadre.

Cet article s'adresse au locataire d'un logement loué vide comme résidence principale, qui reçoit de son propriétaire un courrier lui annonçant la fin du bail. Il présente les trois motifs possibles, la forme et le délai du congé, le congé pour vendre et le droit de préemption du locataire, le congé pour reprendre, les protections liées à l'âge et aux ressources, la contestation d'un congé irrégulier ou frauduleux, et les démarches utiles. Il renvoie, pour la location meublée, à une section dédiée.

Les règles viennent de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Elles sont distinctes de celles qui s'appliquent quand c'est vous qui donnez congé, que présente notre article sur le préavis du locataire et les charges, et de celles qui encadrent les expulsions, présentées dans notre article sur la trêve hivernale.

Les trois motifs que la loi admet

En bref. Le congé doit reposer sur la décision de reprendre le logement, sur celle de le vendre, ou sur un motif légitime et sérieux.

Selon l'article 15, I, le congé doit être justifié soit par la décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Un congé qui ne repose sur aucun de ces motifs ne correspond pas à ce que la loi prévoit.

• La reprise. Le bailleur reprend le logement pour l'habiter lui-même ou pour y loger certains proches.
• La vente. Le bailleur décide de vendre le logement. Le congé vaut alors offre de vente au locataire.
• Le motif légitime et sérieux. Il peut s'agir, par exemple, d'un manquement du locataire à l'une de ses obligations. Le texte cite l'inexécution d'une obligation comme illustration et laisse au juge le soin d'apprécier ce qui est légitime et sérieux.

Forme du congé et délai de préavis

En bref. Le préavis est de six mois lorsque le congé émane du bailleur. Le congé doit être notifié selon l'une des trois formes prévues par la loi.

Le délai de préavis est de six mois lorsque le congé émane du bailleur, contre trois mois en principe lorsqu'il émane du locataire, avec des cas de préavis réduit présentés dans notre article sur le préavis du locataire (article 15, I). Le congé du bailleur vise le terme du contrat, d'une durée d'au moins trois ans pour un bailleur personne physique et six ans pour une personne morale (article 10). Un congé qui ne respecte pas les conditions de forme et de délai de l'article 15 ne met pas fin au bail, qui est alors reconduit tacitement ou renouvelé. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le préavis, lorsque le congé émane du bailleur, vous n'êtes redevable du loyer et des charges que pour le temps où vous avez réellement occupé les lieux. À la fin du préavis, vous êtes déchu de tout titre d'occupation (article 15, I). Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré en raison de la décision de reprendre ou de vendre. Son contenu est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.

Les mentions obligatoires et la nullité

En bref. À peine de nullité, le congé doit indiquer le motif. Pour une reprise, il indique aussi qui reprend le logement et le lien avec le bailleur.

• Le motif. Le congé doit indiquer le motif allégué, à peine de nullité (article 15, I).
• Pour une reprise. Il doit aussi indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien avec le bailleur, à peine de nullité. Le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision.
• Pour une vente. Il doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, à peine de nullité (article 15, II).

Un congé qui omet l'une de ces mentions est exposé à la nullité. Conservez-le, avec l'enveloppe et l'avis de réception, pour pouvoir le soumettre au juge si nécessaire.

Le congé pour reprendre le logement

En bref. La reprise ne peut profiter qu'au bailleur ou à certains proches, et le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision.

Selon l'article 15, I, le bénéficiaire de la reprise peut être le bailleur, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants et descendants ainsi que ceux de son conjoint, partenaire ou concubin. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Lorsque le logement a été acquis alors qu'il était occupé, l'article 15, I, prévoit des règles propres de délai, que cet article ne détaille pas.

Le congé pour vendre et le droit de préemption du locataire

En bref. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.

Selon l'article 15, II, le congé fondé sur la décision de vendre le logement doit indiquer, à peine de nullité, le prix et les conditions de la vente projetée. Il vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si vous n'acceptez pas, vous êtes déchu de plein droit de tout titre d'occupation à l'expiration du préavis.

• Vous acceptez. Vous disposez d'un délai de deux mois à compter de l'envoi de votre réponse pour réaliser l'acte de vente. Si l'acte n'est pas signé dans ce délai, l'acceptation de l'offre est sans effet.
• Vous recourez à un prêt. Votre acceptation est alors subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation est porté à quatre mois. Le bail continue jusqu'à l'expiration de ce délai.
• La vente se fait ensuite à de meilleures conditions. Si le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, à peine de nullité de la vente, vous les notifier. Cette notification vaut offre de vente, valable pendant un mois à compter de sa réception.

Chaque notification doit reproduire ces règles, à peine de nullité. Le texte prévoit aussi des exceptions, notamment pour les ventes entre parents jusqu'au troisième degré lorsque l'acquéreur occupe le logement pendant au moins deux ans à compter de l'expiration du préavis. Lorsque le logement a été acquis occupé, le congé pour vendre est soumis à des conditions de délai particulières prévues à l'article 15, I.

Les protections liées à l'âge et aux ressources

En bref. Le bailleur ne peut en principe pas refuser le renouvellement du bail d'un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, sauf s'il lui propose un relogement.

Selon l'article 15, III, le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé à un locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources fixé par arrêté, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues par la loi. Cette protection s'applique aussi lorsqu'une personne de plus de soixante-cinq ans à votre charge vit dans le logement et que les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer sont inférieures à ce plafond.

La protection ne joue pas si le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond. L'âge du locataire s'apprécie à la date d'échéance du contrat et les ressources à la date de notification du congé. Le paragraphe IV de l'article 15 prévoit une protection voisine pour d'autres situations, que cet article ne détaille pas.

Contester un congé irrégulier ou frauduleux

En bref. Le juge peut vérifier la réalité du motif, même d'office, et déclarer le congé non valide. Un congé frauduleux est puni d'une amende pénale, la sanction pénale supposant la fraude et non une simple irrégularité de forme.

• Contrôle du motif par le juge. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de la décision de reprise ou de vente. Il peut déclarer le congé non valide si la non-reconduction du bail n'est pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (article 15, I).
• Nullité du congé. Le défaut d'indication du motif, des mentions propres à la reprise ou du prix et des conditions de la vente expose le congé à la nullité (article 15, I et II).
• Amende pénale en cas de fraude. Le bailleur qui a délivré un congé justifié frauduleusement par une reprise ou une vente est puni d'une amende pénale qui ne peut excéder 6 000 euros pour une personne physique et 30 000 euros pour une personne morale. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire peut se constituer partie civile pour obtenir réparation du préjudice qu'il a subi (article 15, V).
• Suspension liée à la sécurité ou à la salubrité. La possibilité de donner congé et la durée du bail sont suspendues dès l'engagement de la procédure contradictoire prévue à l'article L. 511-10 du Code de la construction et de l'habitation. La suspension est levée au plus tard six mois après la réception du courrier de l'autorité administrative, en l'absence d'arrêté ou en cas d'abandon de la procédure (article 15, I).

La commission départementale de conciliation, créée par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989 auprès du représentant de l'État dans chaque département, connaît notamment des congés délivrés en application de l'article 15. Elle comprend à parts égales des représentants de bailleurs et de locataires, et elle rend un avis dans les deux mois de sa saisine. Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont par ailleurs prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits (article 7-1), ce délai variant selon l'action engagée, notamment pour la fraude pénale. Nos articles sur la procédure simplifiée devant le tribunal et sur le financement d'un litige donnent des repères généraux.

Et pour un logement meublé loué comme résidence principale ?

En bref. Le bail meublé suit un article distinct, avec un préavis de trois mois pour le bailleur.

L'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 régit le congé en location meublée résidence principale. Le bailleur qui ne renouvelle pas le bail doit prévenir le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations. En cas de reprise, le congé doit indiquer le nom et l'adresse du bénéficiaire ainsi que son lien avec le bailleur, à peine de nullité, et le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision.

Le congé est notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le juge peut vérifier le motif et déclarer le congé non valide. Le bailleur ne peut pas non plus refuser le renouvellement d'un locataire de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes, sauf relogement, avec les mêmes exceptions que dans la location vide, et le congé frauduleusement justifié par une reprise ou une vente est puni de la même amende pénale. Notre article sur la location meublée résidence principale présente ce régime plus largement.

Que faire à réception d'un congé

En bref. Contrôlez la forme, le motif et le délai, conservez toutes les pièces et réagissez par écrit dans les délais.

1. Conservez la preuve de la date. Le préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte ou de la remise en main propre. Gardez l'enveloppe, l'avis de réception ou le récépissé.
2. Vérifiez le motif et les mentions. Cherchez le motif, le nom et l'adresse du bénéficiaire pour une reprise, le prix et les conditions pour une vente, ainsi que la notice d'information.
3. Calculez le préavis. Il est de six mois à compter de la réception pour un congé du bailleur en location vide, trois mois en location meublée, et il doit permettre au congé de viser le terme du bail.
4. En cas de vente, tenez compte des deux mois. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du préavis. Si vous êtes intéressé, répondez par écrit dans ce délai et conservez la preuve de l'envoi, y compris si vous recourez à un prêt.
5. Vérifiez votre situation personnelle. Votre âge, celui d'une personne à charge et vos ressources peuvent ouvrir la protection de l'article 15, III, appréciée aux dates prévues par le texte.
6. Écrivez au bailleur en cas de doute. Le bailleur devant justifier du caractère réel et sérieux de sa décision, vous pouvez lui demander par lettre recommandée de la justifier, en conservant une copie.
7. Saisissez la commission de conciliation si besoin. Elle connaît des congés délivrés en application de l'article 15 et rend un avis dans les deux mois de sa saisine (article 20).
8. Faites-vous accompagner. En cas de désaccord persistant, une association de consommateurs agréée ou un avocat peuvent examiner votre dossier, ce que nous ne pouvons pas faire.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente les règles générales de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour la location vide, et de l'article 25-8 pour le meublé. Il ne traite ni les logements conventionnés, ni les baux mobilité, ni les logements de fonction, ni les congés donnés à un colocataire, ni les situations de vente par lots dans un immeuble, ni l'expulsion après un congé, ni les suites d'un congé pour vendre en location meublée. Il ne dit pas si votre congé est valable ou si vous devez l'accepter. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des textes cités. Nous ne garantissons aucun résultat.