Logement indécent loué, mise en conformité, commission de conciliation et juge

L'obligation de décence du bailleur, ce que dit la loi

En bref. Le bailleur doit remettre un logement décent, c'est-à-dire sans risque manifeste pour la sécurité ou la santé, sans nuisibles, équipé pour l'habitation et conforme à un niveau minimal de performance énergétique. Le langage courant parle de logement indécent, la loi de logement non décent.

Selon le premier alinéa de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Le Code civil pose le même principe dans le bail de droit commun. Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant (article 1719). Il est aussi dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, même si le bailleur ne les a pas connus lors du bail, et le bailleur est tenu d'indemniser la perte qui en résulte pour le preneur (article 1721).

Le second alinéa de l'article 6 précise que les caractéristiques du logement décent sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte et pour les locaux visés aux 1° à 3° de l'article 2, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles, qui relèvent de règlements spécifiques. Ce texte ne vise donc pas toutes les situations de logement, et un contrat qui n'entre pas dans ce champ peut obéir à d'autres règles.

Le parcours du locataire, étape par étape

En bref. Écrire au propriétaire en rassemblant les preuves, attendre deux mois, puis saisir si besoin la commission de conciliation, tenter un règlement amiable et enfin saisir le juge. L'organisme payeur de l'aide au logement peut intervenir en parallèle.

1. Adressez au propriétaire une demande écrite et datée de mise en conformité, avec photographies, diagnostics et constats utiles.
2. Laissez courir le délai de deux mois prévu par l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir un accord ou une réponse.
3. À défaut, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation, étape facultative.
4. Si votre demande porte sur une somme de 5 000 euros ou moins, vérifiez l'exigence d'une tentative de résolution amiable de l'article 750-1 du Code de procédure civile.
5. Saisissez le juge des contentieux de la protection, sans obligation d'avocat, dans le délai de trois ans de l'article 7-1.

Les sections suivantes détaillent chacune de ces étapes. Les preuves utiles sont, selon les cas, des photographies datées, le diagnostic de performance énergétique, un constat établi par un professionnel habilité et les échanges écrits avec le bailleur.

Les critères de décence, du décret de 2002 au diagnostic énergétique

En bref. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les conditions de sécurité et de santé, les équipements obligatoires et une pièce principale minimale. La loi ajoute un seuil de performance énergétique qui se durcit par étapes depuis le 1er janvier 2025.

Nous avons lu les articles 1 à 4 du décret sur Légifrance dans leur version en vigueur, les articles 2 et 3 dans leur rédaction applicable depuis le 21 août 2023 et l'article 4 dans celle applicable depuis le 1er juillet 2021. Le texte comporte d'autres articles que nous ne détaillons pas ici.

• Sécurité physique et santé (article 2). Le logement doit satisfaire à sept conditions. Il assure le clos et le couvert, le gros œuvre du logement et de ses accès étant en bon état d'entretien et de solidité. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les dispositifs de retenue des personnes, comme les garde-corps, sont en bon état. Les matériaux, canalisations et revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes et en bon état de fonctionnement. Les dispositifs d'ouverture et les éventuelles ventilations permettent une aération suffisante. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant.
• Éléments d'équipement (article 3). Le logement comporte une installation permettant un chauffage normal, une installation d'alimentation en eau potable assurant une pression et un débit suffisants, des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents, une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé, une installation sanitaire intérieure comprenant un w.-c. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas et un équipement pour la toilette corporelle, ainsi qu'un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès et le fonctionnement des appareils ménagers courants. Le même article prévoit des dispositions propres à la Guadeloupe, à la Guyane, à la Martinique, à La Réunion et à Mayotte.
• Dimensions minimales (article 4). Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes. La surface et le volume habitables se déterminent selon les deuxième et troisième alinéas de l'article R156-1 du Code de la construction et de l'habitation.

La loi a ajouté un critère énergétique. Le niveau de performance d'un logement décent, au sens de l'article L173-1-1 du Code de la construction et de l'habitation, est compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2025, entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2028 et entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, il est compris entre les classes A et F à compter du 1er janvier 2028, puis entre les classes A et E à compter du 1er janvier 2031. Les logements qui ne répondent pas à ces critères aux échéances fixées sont considérés comme non décents (article 6). À notre lecture, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique est donc considéré comme non décent depuis le 1er janvier 2025 dans l'Hexagone. L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit aussi des situations particulières pour ce seuil, notamment lorsque le logement relève d'une copropriété dont le copropriétaire démontre qu'il n'a pu atteindre le niveau minimal malgré ses diligences, ou lorsque des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle, et nous vous renvoyons à son texte.

Vérifier l'état de votre logement point par point relève des faits. Seul le juge, éventuellement après constat ou expertise, peut dire si un logement précis est ou non décent.

La demande de mise en conformité auprès du bailleur

En bref. Le locataire peut demander au propriétaire de mettre le logement en conformité, sans que la validité du bail en cours soit atteinte. Un écrit daté permet de prouver la demande et le point de départ du délai de deux mois.

Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. La suite du texte organise deux issues, l'accord entre les parties ou, à défaut d'accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la saisine possible de la commission départementale de conciliation.

• Contenu utile de la demande. La partie du texte que nous avons lue ne prescrit pas de forme particulière. Il est en pratique prudent d'écrire, de dater la demande, de décrire précisément chaque désordre en le rattachant aux critères vus plus haut, de joindre photographies, constats ou diagnostics, et de conserver la preuve de l'envoi, par exemple par lettre recommandée avec accusé de réception. Il s'agit d'un conseil de méthode et non d'une obligation légale.
• Un bail qui continue. La demande de mise en conformité est précisément conçue pour ne pas remettre en cause le contrat. Elle diffère d'une rupture du bail, qui obéit à d'autres règles que cet article ne traite pas.
• Travaux prévus au bail. L'article 6 permet aux parties de convenir par une clause expresse de travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter, avec leur imputation sur le loyer, mais seulement pour des logements répondant aux caractéristiques de décence définies en application des deux premiers alinéas. Nous ne pouvons pas apprécier une clause de votre contrat.
• Les autres obligations du bailleur. L'article 6 impose aussi au bailleur de délivrer le logement en bon état d'usage et de réparation, avec les équipements mentionnés au bail en bon état de fonctionnement, d'assurer la jouissance paisible du logement, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu et d'y faire les réparations autres que locatives nécessaires à leur maintien en état. Notre article sur les réparations locatives et les charges explique la répartition avec le locataire.

La commission départementale de conciliation

En bref. Après un désaccord ou deux mois sans réponse du propriétaire, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis. Cette étape est facultative, et le juge peut être saisi sans elle.

La commission départementale de conciliation est régie par l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989. Elle est composée à parité de représentants d'organisations de bailleurs et d'organisations de locataires. Dans ce que nous avons lu de l'article 20, elle connaît notamment des litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l'article 6, elle peut être saisie par le bailleur ou le locataire pour ces litiges, elle rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et, à défaut de conciliation, cet avis comporte l'exposé du différend et la position des parties. Nous n'avons pas pu lire le texte complet de l'article dans une reproduction fidèle, et nous vous invitons à le consulter sur Légifrance pour les modalités de saisine.

• Quand la saisir. Selon l'article 20-1, à défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission peut être saisie et rendre un avis dans les conditions de l'article 20.
• Pas un préalable obligatoire. L'article 20-1 précise que la saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties.
• Portée de l'avis. L'avis que nous avons vu décrit consiste en l'exposé du différend et de la position des parties lorsque la conciliation échoue. Nous n'avons lu aucune disposition qui lui donne force obligatoire. Un accord conclu devant la commission a la valeur que lui donne le texte complet de l'article 20, à consulter.
• Où s'adresser. Les coordonnées de la commission de votre département ne figurent pas dans la loi. Lorsque l'organisme payeur de l'aide au logement a informé le propriétaire, l'article R843-3 prévoit que l'information du locataire reproduit l'article 20-1 et précise l'adresse de la commission.

La saisine du juge

En bref. Le juge des contentieux de la protection connaît des litiges de bail d'habitation. Il peut fixer les travaux et le délai, réduire le loyer ou suspendre son paiement avec ou sans consignation, et la procédure est dispensée de l'avocat.

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion (article L213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Selon l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Il transmet au représentant de l'État dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article 6.

• Les demandes possibles. Outre ces mesures propres à la décence, le Code civil énumère les sanctions de l'inexécution d'un engagement, dont la réduction du prix, la résolution du contrat et la réparation de ses conséquences, avec des dommages et intérêts qui peuvent toujours s'y ajouter (article 1217). Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, à des dommages et intérêts à raison de l'inexécution de l'obligation, sauf force majeure (article 1231-1). Le choix des demandes à formuler et leur chance de succès dépendent des faits et de votre dossier, que nous ne pouvons pas apprécier.
• Les obligations du locataire et les moyens du bailleur. Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d'user paisiblement des locaux suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes survenues pendant le contrat et de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Un désordre qui vient de l'occupation du logement ne relève donc pas du bailleur, et celui-ci peut contester la non-décence alléguée ou établir qu'il a engagé les travaux, le juge appréciant les causes et fixant un délai adapté.
• Ne pas cesser de payer de sa propre initiative. Le texte confie au juge le pouvoir de réduire le loyer ou de suspendre son paiement, avec ou sans consignation. Le Code civil permet de suspendre l'exécution de sa propre obligation en cas d'inexécution (article 1217), mais l'appréciation de ce droit en matière de loyer d'habitation appartient au juge et présente un risque, notamment en cas d'impayé. Cette décision est à prendre avec prudence.
• Avocat. Les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection (article 761, 1°, du Code de procédure civile). Cette dispense ne dépend donc pas du montant de la demande.
• Tentative de résolution amiable préalable. L'article 750-1 du Code de procédure civile exige, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office, une tentative de conciliation par un conciliateur de justice, de médiation ou de procédure participative lorsque la demande tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, avec cinq cas de dispense, notamment l'urgence manifeste ou les circonstances rendant la tentative impossible. À notre lecture, une demande d'exécution de travaux n'est pas une demande en paiement, alors qu'une demande d'indemnisation ou de réduction de loyer qui n'excède pas 5 000 euros peut entrer dans le champ de cet article. La commission départementale de conciliation ne figure pas parmi les tentatives que l'article 750-1 énumère, et nous n'avons lu aucun texte ou aucune décision qui l'y assimile, de sorte qu'il convient de vérifier auprès du greffe si elle suffit. La demande initiale doit mentionner, à peine de nullité, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable ou la justification de la dispense (article 54, 5°). Notre article sur la conciliation obligatoire avant le tribunal présente ces règles, et elles sont distinctes de la dispense d'avocat.
• Prescription. Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Le rôle de la CAF et de l'organisme payeur de l'aide au logement

En bref. Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit être décent. Si l'organisme payeur constate qu'il ne l'est pas, l'allocation est conservée pendant une durée maximale de dix-huit mois, et le locataire ne paie que le loyer diminué de cette allocation. Le propriétaire retrouve l'allocation conservée s'il met le logement en conformité dans ce délai.

Pour ouvrir droit à une aide personnelle au logement, le logement doit répondre à des exigences de décence définies en application des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (article L822-9 du Code de la construction et de l'habitation). L'article R822-24 renvoie aux caractéristiques définies par le décret du 30 janvier 2002. Le Code désigne l'organisme qui verse l'aide sous le nom d'organisme payeur. Nous n'avons pas lu, dans ces articles, la liste des organismes concernés, et votre caisse vous indiquera sa propre procédure.

• Conservation de l'allocation. Lorsque l'organisme payeur ou un organisme habilité par lui a constaté que le logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire (article L843-1). Ce délai est de dix-huit mois (article R843-2).
• Information du propriétaire. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat et l'informe qu'il doit mettre le logement en conformité dans ce délai pour que l'allocation conservée lui soit versée (article L843-1). Il informe aussi le propriétaire des aides publiques et des lieux d'information pour réaliser les travaux (article R843-4).
• Ce que paie le locataire. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire pour obtenir la résiliation du bail (article L843-1).
• Information qui vaut demande. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire (article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989). L'article R843-3 précise que c'est le cas lorsque le locataire saisit la commission départementale de conciliation.
• Si les travaux ne sont pas faits. Si, à l'issue du délai, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence, l'allocation conservée n'est pas récupérée par le propriétaire, qui ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant à son montant (article L843-2).
• Maintien exceptionnel. L'allocation peut, dans des cas fixés par voie réglementaire, être maintenue et conservée pour une durée de six mois renouvelable une fois, par exemple lorsque le propriétaire prouve qu'il a engagé les travaux, ou lorsque le locataire a engagé une action en justice toujours en cours fondée sur la méconnaissance de l'article 6 (articles L843-3, R843-2 et R843-6).

La démarche auprès de l'organisme payeur dépend de votre situation personnelle et de sa propre procédure de constat, que nous n'avons pas lue. Renseignez-vous directement auprès de lui.

Jurisprudence

Nous n'avons lu en texte intégral, sur Légifrance ou sur la base Judilibre, aucune décision de justice dont nous puissions rapporter fidèlement la solution sur la décence du logement loué. Nous n'en citons donc aucune plutôt que d'en rapporter une de seconde main. L'appréciation de la décence d'un logement relève des faits de chaque affaire.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente, du point de vue d'un locataire, les règles générales de décence d'un logement loué et les voies de recours prévues par la loi du 6 juillet 1989. Il ne traite ni de l'insalubrité, du péril ou des arrêtés de mise en sécurité pris par l'administration, ni des logements-foyers, ni des baux relevant d'un régime particulier, ni de la recherche de la responsabilité pénale d'un bailleur. Il ne détaille pas non plus le montant d'une éventuelle réduction de loyer, qui relève de l'appréciation du juge. Chaque situation dépend du contrat, de l'état réel du logement et des preuves réunies. Une agence départementale pour l'information sur le logement ou une association de locataires peut vous renseigner sur votre cas.