Préavis du locataire et régularisation des charges

Quelle est la durée du préavis du locataire ?

En bref. Le préavis du locataire est en principe de trois mois, réduit à un mois dans plusieurs situations précises que vous devez justifier au moment de votre congé.

Lorsque le congé émane du locataire, le délai de préavis applicable est de trois mois, contre six mois lorsque le congé émane du bailleur (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Dans quels cas le préavis est-il réduit à un mois ?

Le préavis d'un mois s'applique dans plusieurs cas, à condition que le locataire précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé (article 15) :

• Zone tendue. Le logement est situé dans l'une des zones mentionnées au premier alinéa du I de l'article 17 de la même loi, caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.
• Motifs professionnels. Obtention d'un premier emploi, mutation, perte d'emploi, ou nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi.
• Raison de santé. L'état de santé du locataire, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
• Violences conjugales. Le locataire bénéficie d'une ordonnance de protection, ou son conjoint, partenaire de pacte civil de solidarité ou concubin fait l'objet de poursuites pour des violences exercées au sein du couple.
• Aide sociale. Le locataire est bénéficiaire du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés.
• Logement social attribué. Le locataire s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du Code de la construction et de l'habitation.

Comment notifier valablement mon congé ?

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte, ou de la remise en main propre (article 15).

Quelles charges le bailleur peut-il vous facturer ?

Les charges locatives sont des sommes accessoires au loyer principal, exigibles sur justification, en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments du logement, ainsi que des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun (article 23 de la loi n° 89-462). Ces charges donnent lieu au versement de provisions, dont le montant est justifié par les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation ou, en copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?

Les charges font l'objet d'une régularisation annuelle, qui compare les provisions versées aux dépenses réellement engagées. Les pièces justificatives correspondantes sont tenues à la disposition du locataire pendant six mois à compter de l'envoi du décompte de régularisation (article 23). Vous pouvez donc les consulter pendant ce délai avant de contester, le cas échéant, le solde réclamé.

Si le bailleur n'a pas procédé à la régularisation avant le terme de l'année civile suivant l'année d'exigibilité des charges, vous pouvez demander à payer le solde dû par douzièmes (article 23).

Les démarches concrètes et ce que cet article ne couvre pas

• si vous invoquez un préavis réduit à un mois, joignez dès l'envoi de votre lettre de congé le justificatif correspondant au motif invoqué ;
• conservez la preuve de la date de réception de votre congé par le bailleur, point de départ du délai de préavis ;
• à réception d'un décompte de régularisation de charges, demandez les pièces justificatives si vous souhaitez les vérifier, dans le délai de six mois ;
• si la régularisation tarde depuis plus d'un an après l'année d'exigibilité, sollicitez par écrit un paiement du solde par douzièmes.

Cet article ne détaille pas la liste réglementaire complète des charges récupérables fixée par décret, ni les règles propres au congé délivré par le bailleur, qui obéissent à un régime distinct.