Colocation, bail unique ou baux individuels, clause de solidarité, départ d'un colocataire, dépôt de garantie, charges et recours

La colocation, de quoi parle-t-on ?

En bref. La colocation désigne la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur résidence principale. Elle peut reposer sur un bail unique ou sur plusieurs baux, et la loi du 6 juillet 1989 lui consacre un article propre, l'article 8-1.

Selon l'article 8-1, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la colocation est la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur. Les locations consenties exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité n'entrent pas dans cette définition.

Cet article s'adresse aux personnes qui projettent d'entrer en colocation, à celles qui y vivent déjà et à celles qui s'apprêtent à la quitter. Il présente les deux formes de bail, la solidarité entre colocataires, les effets du départ de l'un d'eux, le dépôt de garantie, les charges et l'assurance, puis les recours. Il se distingue de la situation décrite dans notre article sur la location d'une chambre chez soi, qui obéit à d'autres règles.

Bail unique ou baux individuels, ce que prévoit la loi

En bref. La loi admet les deux formes. Le choix a des conséquences concrètes sur les règles applicables, notamment sur la surface des chambres et sur le plafond des loyers.

• Le bail unique. Un seul contrat lie le bailleur et l'ensemble des colocataires, au sens de l'article 8-1, I.
• Les baux individuels. Chaque colocataire conclut son propre contrat. Selon l'article 8-1, II, la colocation formalisée par plusieurs contrats constitue une division du logement, soumise aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation que ce texte vise.

Dans le cas de plusieurs contrats, l'article 8-1, II, fixe pour les parties privatives des minimums de neuf mètres carrés de surface habitable et de vingt mètres cubes de volume habitable. Chaque bail est soumis au titre Ier de la loi, ou au titre Ier bis lorsque le logement est meublé. La somme des loyers versés par l'ensemble des colocataires ne peut pas excéder le loyer maximal applicable au logement, fixé en application des articles 17 ou 25-9. Les normes de peuplement prévues à l'article L. 822-10 du Code de la construction et de l'habitation s'appliquent également aux logements en colocation.

Selon l'article 8-1, III, le bail de colocation doit respecter un contrat type défini par décret en Conseil d'État. Demandez donc à voir le bail avant de signer et vérifiez la forme retenue, le nom de chaque colocataire et le montant du loyer.

La clause de solidarité, ce qu'elle change pour vous

En bref. Avec la solidarité, le bailleur peut demander la totalité de la dette à l'un quelconque des colocataires. Elle ne se présume pas, il faut donc lire votre bail pour savoir si elle existe et jusqu'où elle va.

L'article 1310 du Code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu'elle ne se présume pas. Quand elle existe entre débiteurs, elle oblige chacun d'eux à toute la dette, le créancier pouvant demander le paiement au débiteur solidaire de son choix, sans que les poursuites contre l'un l'empêchent d'en exercer de pareilles contre les autres (article 1313). Concrètement, si un colocataire ne paie plus sa part du loyer et que le bail stipule la solidarité, le bailleur peut réclamer le loyer entier à un autre colocataire.

L'article 8-1 organise la fin de cette solidarité lorsqu'un colocataire s'en va, comme la section suivante le montre. Si vous signez des baux individuels, regardez aussi ce que chacun stipule sur ce point, la solidarité devant résulter d'une clause et non d'une simple vie commune dans le logement.

Le départ d'un colocataire et la fin de la solidarité

En bref. Le colocataire qui part doit donner congé régulièrement. Sa solidarité, et celle de sa caution, s'arrêtent à la date d'effet du congé si un nouveau colocataire figure alors au bail, et au plus tard six mois après cette date dans le cas contraire.

Selon l'article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15. Selon l'article 15, I, le délai de préavis est de trois mois lorsque le congé émane du locataire, réduit à un mois notamment dans les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17, en cas de premier emploi, de mutation, de perte d'emploi, de raison de santé justifiant un changement de domicile, de violences au sein du couple ou sur un enfant, ou pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation aux adultes handicapés. Pour un logement meublé, les dispositions propres au titre Ier bis s'appliquent, que cet article ne détaille pas. Notre article sur le préavis du locataire et les charges présente ces règles plus largement.

L'article 8-1, VI, prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré, lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

• Un remplaçant figure au bail à la date d'effet du congé. La solidarité du sortant et celle de sa caution prennent fin à cette date.
• Aucun remplaçant ne figure au bail. La solidarité subsiste, au plus tard six mois après la date d'effet du congé.
• Le congé n'est pas régulier. Le texte lie l'extinction de la solidarité à un congé régulièrement délivré. Choisissez donc pour le notifier un mode qui laisse une preuve de la date, parmi ceux que prévoit l'article 15.

Le paragraphe VI ne précise pas qui peut délivrer le congé ni les effets du départ d'un colocataire sur le bail des autres. Ce point se vérifie dans votre contrat et, en cas de désaccord, relève de l'appréciation du juge. Le texte exige que le nouveau colocataire figure au bail, ce qui suppose l'accord du bailleur, qui apprécie la candidature selon des critères légitimes. Faites donc constater par écrit, avec le bailleur, l'entrée du remplaçant.

L'extinction de la solidarité vaut pour l'avenir. Elle ne vise pas les sommes déjà dues à la date d'effet du congé, dont le colocataire sorti peut rester tenu si le bail stipule la solidarité. Pendant le délai de six mois qui suit lorsque aucun remplaçant ne figure au bail, le bailleur peut donc réclamer au sortant les sommes dues, qui dispose ensuite du recours entre colocataires de l'article 1317 du Code civil présenté plus bas.

La caution d'un colocataire

En bref. L'acte de cautionnement doit désigner le colocataire garanti, sous peine de nullité, et la caution peut en principe se désengager quand sa durée est indéterminée.

Selon l'article 8-1, VI, l'acte de cautionnement identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution. Un acte qui garantirait l'ensemble des colocataires sans les nommer est donc exposé à la nullité.

L'article 22-1 ajoute des règles générales. La caution personne physique appose la mention manuscrite requise par l'article 2297 du Code civil, l'acte indique le montant du loyer et ses conditions de révision, et le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location, le tout à peine de nullité du cautionnement. Lorsque le cautionnement ne comporte aucune indication de durée, ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du contrat de location, initial ou reconduit.

Le dépôt de garantie en colocation

En bref. Les plafonds et les délais de restitution de l'article 22 s'appliquent. La loi ne prévoit pas de règle propre au départ d'un seul colocataire, qui se règle par le contrat et par un accord écrit.

• Plafond. Le dépôt de garantie ne peut pas excéder un mois de loyer en principal pour un logement vide (article 22) et deux mois de loyer en principal pour un logement meublé (article 25-6).
• Restitution. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire, déduction faite des sommes restant dues et justifiées. Le locataire indique son nouveau domicile avant la restitution des clés (article 22).
• Retard. Une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal est due pour chaque mois commencé de retard, sauf si le retard est dû à l'absence de communication de la nouvelle adresse (article 22).
• Immeuble collectif. Le bailleur peut conserver une provision justifiée, qui ne peut excéder 20 % du dépôt, jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (article 22).
• Pas d'intérêts. Le dépôt ne produit pas d'intérêts au profit du locataire et n'est pas révisable pendant la durée du bail (article 22).

L'article 22 fixe ce cadre sans mentionner la colocation ni prévoir de règle propre au colocataire qui part alors que les autres restent. Le dépôt garantit l'ensemble des obligations du bail, et le bailleur le restitue au terme du bail, après la remise des clés. En bail unique, la part du sortant se règle donc en pratique entre colocataires, ou par accord avec le bailleur, tandis qu'en baux individuels chacun dispose de son propre dépôt. Quand un remplaçant arrive, mettez par écrit ce qui est convenu entre vous sur la restitution de la part du sortant et sur la part du nouvel arrivant, et conservez cet accord. Notre article sur la restitution du dépôt de garantie détaille la procédure, et celui sur l'état des lieux d'entrée explique pourquoi ce document pèse sur la restitution.

Les charges et l'assurance habitation

En bref. Le bail choisit entre provisions régularisées et forfait. L'assurance reste une obligation du locataire, avec une option d'assurance souscrite par le bailleur pour le compte des colocataires.

Selon l'article 8-1, V, les charges accessoires sont récupérées selon le choix prévu au bail, soit par provisions avec régularisation annuelle dans les conditions de l'article 23, soit par un forfait.

• Provisions. Les charges ne sont exigibles que sur justification. Le bailleur transmet le décompte par nature de charges un mois avant la régularisation et tient les pièces justificatives à disposition pendant six mois (article 23).
• Forfait. Il est versé avec le loyer, son montant et sa périodicité sont fixés dans le bail, et il ne peut donner lieu à aucun complément ni à régularisation. Il peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer principal et ne doit pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire, ou le précédent, s'acquittait (article 8-1, V).

Pour l'assurance, l'article 7, g, impose au locataire de s'assurer contre les risques locatifs et d'en justifier à la remise des clés puis chaque année sur demande. L'article 8-1, IV, permet aux parties de prévoir dans le bail que le bailleur souscrit une assurance pour le compte des colocataires, dont le coût leur est répercuté dans les conditions de l'article 7, les colocataires pouvant demander la résiliation de cette assurance dans les conditions fixées par ce texte. Notre article sur l'assurance habitation obligatoire du locataire détaille ce point.

Les recours en cas de désaccord

En bref. Entre colocataires, le Code civil organise un recours proportionné aux parts de chacun. Contre le bailleur, la commission départementale de conciliation est une voie amiable en amont du juge, dans les limites de ses compétences.

• Entre colocataires. Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part, et celui qui a payé au-delà de sa part dispose d'un recours contre les autres à proportion de leur propre part (article 1317 du Code civil). Si la dette ne concerne que l'un d'eux, il en est seul tenu à l'égard des autres (article 1318). Une mise en demeure par lettre recommandée est une première étape utile.
• Dégradations. Le locataire répond des dégradations survenues dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf force majeure, faute du bailleur ou fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit (article 7, c).
• En cas de litige avec le bailleur. La commission départementale de conciliation connaît notamment des litiges sur l'état des lieux, le dépôt de garantie, les charges locatives et les réparations. Elle rend un avis dans un délai de deux mois après sa saisine, et cet avis peut être transmis au juge (article 20). Elle constitue une voie amiable en amont du juge, que chaque partie, locataire comme bailleur, peut saisir.
• Délai pour agir. Sous réserve des délais particuliers prévus par la loi, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer (article 7-1). Ce délai vaut pour le locataire comme pour le bailleur.

Si le logement présente des défauts, notre article sur le logement indécent loué décrit les démarches propres à cette situation.

Que faire avant de signer, pendant et au départ

En bref. Relisez le bail, gardez des preuves et mettez par écrit tout ce qui se décide entre colocataires et avec le bailleur.

1. Identifiez la forme du bail. Bail unique ou baux individuels, et vérifiez que les surfaces et le total des loyers respectent l'article 8-1, II.
2. Cherchez la clause de solidarité. Lisez ce qu'elle couvre, la solidarité ne se présumant pas.
3. Faites réaliser un état des lieux et conservez l'attestation d'assurance.
4. Au départ, donnez congé régulièrement. Respectez le préavis de l'article 15 et conservez la preuve de la date.
5. Faites figurer le remplaçant au bail, avec l'accord du bailleur. C'est la condition pour que la solidarité cesse à la date d'effet du congé, faute de quoi elle dure au plus six mois.
6. Vérifiez l'acte de cautionnement. Il doit désigner le colocataire concerné, à peine de nullité.
7. Écrivez pour le dépôt de garantie. Communiquez votre nouvelle adresse avant la remise des clés et formalisez l'accord sur la part du sortant.
8. En cas de blocage, saisissez la commission de conciliation ou faites-vous accompagner par une association de consommateurs agréée ou un avocat.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente les règles générales de l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 et des textes cités. Il ne traite ni le bail mobilité, ni les logements conventionnés ou sociaux, ni la sous-location, ni la colocation en résidence étudiante, ni les aides au logement, ni le congé donné par le bailleur. Il ne dit pas si votre solidarité a pris fin ni si votre clause est valable, ce qui suppose d'examiner votre contrat. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des textes cités. Nous ne garantissons aucun résultat.