Caution d'un bail d'habitation, mentions, durée et fin de l'engagement

La caution d'un bail d'habitation, définition et rôle

En bref. La caution, que l'on appelle aussi le garant, s'engage envers le bailleur à payer ce que le locataire lui doit si le locataire ne paie pas. C'est un contrat distinct du bail, soumis à des règles de forme strictes dont le non-respect peut entraîner la nullité de l'engagement.

Selon l'article 2288 du Code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Pour un logement loué, le créancier est le bailleur et le débiteur est le locataire. Le cautionnement est simple ou solidaire, la solidarité pouvant être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous (article 2290). Il doit être exprès et ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (article 2294).

Il ne faut pas le confondre avec le dépôt de garantie, que le locataire verse lui-même au bailleur et dont la restitution est présentée dans notre article sur la restitution du dépôt de garantie.

Quel droit s'applique selon la date de signature. L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réformé le droit du cautionnement. Selon l'ANIL, les nouvelles règles ne visent que les cautionnements conclus à partir du 1er janvier 2022, ceux conclus avant cette date demeurant soumis à la loi ancienne, avec une exception pour l'information annuelle de la caution. Cet article présente le droit applicable aux cautionnements conclus depuis le 1er janvier 2022. Si votre acte est plus ancien, ses mentions obligatoires peuvent différer de celles décrites ici, et il faut les rapprocher du texte alors en vigueur.

L'acte de cautionnement et ses mentions obligatoires

En bref. Quand la caution est une personne physique, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 2297 du Code civil imposent une mention propre à la caution, l'indication du loyer et de sa révision, la reproduction d'un alinéa de la loi et la remise du bail, à peine de nullité.

L'article 22-1 prévoit que la personne physique qui se porte caution fournit un acte de cautionnement qui indique le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu'ils figurent au contrat de location. L'acte reproduit aussi l'alinéa relatif à la résiliation du cautionnement sans durée ou à durée indéterminée, présenté plus bas. La caution y appose la mention exigée par l'article 2297 du Code civil, et le bailleur lui remet un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

• La mention de la caution. Selon l'article 2297, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres.
• En cas de différence entre les chiffres et les lettres. Le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres (article 2297).
• Solidarité et bénéfices. Si la caution est privée des bénéfices de discussion ou de division, elle reconnaît dans cette mention ne pouvoir exiger du créancier qu'il poursuive d'abord le débiteur ou qu'il divise ses poursuites entre les cautions. À défaut, elle conserve le droit de se prévaloir de ces bénéfices (article 2297).
• Le mandat donné à autrui. La personne physique qui donne mandat à autrui de se porter caution doit respecter ces dispositions (article 2297).
• La copie du bail. Le bailleur doit remettre à la caution un exemplaire du contrat de location (article 22-1). Réclamez-le avant de vous engager, car vous devez connaître le loyer, les charges et la durée du bail que vous garantissez.

Le texte de l'article 2297 exige que la caution appose elle-même la mention. Selon l'ANIL, cette mention n'a plus à être manuscrite, et peut être apposée sous forme électronique si le procédé garantit que la caution l'a apposée elle-même. Dans le doute sur la forme de votre acte, faites-le examiner par une ADIL ou un professionnel du droit avant de signer.

Le montant de l'engagement

En bref. L'article 22-1 ne fixe pas de plafond chiffré. L'engagement est borné par le montant que la caution écrit dans sa mention et par la dette du locataire.

Le texte de l'article 22-1 exige l'indication du loyer et de sa révision, mais ne fixe pas de somme maximale que la caution pourrait s'engager à payer. C'est la mention de l'article 2297 qui borne l'engagement, par un montant en principal et accessoires. Le cautionnement ne peut pas excéder ce qui est dû par le débiteur ni être contracté sous des conditions plus onéreuses, sous peine d'être réduit à la mesure de l'obligation garantie, et il peut être contracté pour une partie de la dette seulement (article 2296). Sauf clause contraire, il s'étend aux intérêts et autres accessoires de l'obligation garantie, ainsi qu'aux frais de la première demande et à tous ceux postérieurs à la dénonciation qui en est faite à la caution (article 2295).

Avant de signer, comparez le montant que vous écrivez à ce que vous pourriez devoir. Il peut couvrir plusieurs mois de loyers et de charges, des réparations locatives ou des frais, selon ce que prévoit l'acte. Posez à ce sujet la question au bailleur, car la limite que vous inscrivez est celle de votre engagement.

Les protections propres à certains créanciers. Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses revenus et à son patrimoine, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s'engager à cette date (article 2300). L'action du créancier ne peut pas non plus priver la caution personne physique du minimum de ressources fixé à l'article L731-2 du Code de la consommation (article 2307). Ces textes visent le créancier professionnel. Savoir si un bailleur a cette qualité dépend de sa situation, et nous ne l'apprécions pas ici.

L'interdiction de cumuler caution et assurance loyers impayés

En bref. Un bailleur qui a souscrit une assurance ou une garantie équivalente ne peut pas exiger de caution, à peine de nullité, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

Selon le premier alinéa de l'article 22-1, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre garantie ayant le même objet, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Concrètement, un propriétaire qui a pris une assurance contre les loyers impayés ne doit pas vous demander en plus un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.

• Le bailleur personne morale. Il ne peut demander un cautionnement que s'il est apporté par un organisme figurant sur une liste fixée par décret en Conseil d'État, ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d'une bourse de l'enseignement supérieur. Cette règle ne vise pas une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (article 22-1, deuxième alinéa).
• Nationalité et résidence. Lorsqu'un cautionnement est demandé, le bailleur ne peut pas refuser la caution présentée au motif qu'elle ne possède pas la nationalité française ou qu'elle ne réside pas sur le territoire métropolitain (article 22-1, troisième alinéa).
• La cosignature. Avant l'établissement du contrat de location, le bailleur ne peut pas imposer la cosignature d'un ascendant ou d'un descendant du candidat à la location, et les pièces qu'il peut demander au candidat ou à sa caution sont fixées par décret en Conseil d'État. Le texte prévoit une amende administrative d'un maximum de 3 000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale (article 22-2). L'interdiction vise la cosignature imposée par le bailleur, non le parent qu'un candidat choisit de présenter librement comme garant.

Si vous apprenez que le bailleur avait souscrit une assurance au moment où il vous a demandé de vous porter caution, et que le locataire n'est ni étudiant ni apprenti, vous pouvez invoquer la nullité du cautionnement, à condition que l'assurance ou la garantie ait bien le même objet que la caution, c'est-à-dire couvre les obligations locatives. La preuve de cette souscription au moment où la caution a été demandée revient en pratique à celui qui s'en prévaut. L'appréciation des faits, par exemple l'existence et l'objet de l'assurance, relève du juge. Demandez par écrit au bailleur s'il a souscrit une assurance couvrant les loyers impayés et conservez sa réponse.

La durée du cautionnement et la faculté de le résilier

En bref. L'acte peut prévoir une durée. S'il n'en indique aucune ou une durée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement, la résiliation prenant effet au terme du contrat de location en cours.

Le quatrième alinéa de l'article 22-1 dispose que, lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée est indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il soit initial ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

• Une durée est fixée dans l'acte. Le cautionnement ne peut pas être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté (article 2294). Lisez donc la durée prévue, et vérifiez si l'acte mentionne un renouvellement ou une reconduction du bail.
• Aucune durée, ou durée indéterminée. Vous pouvez résilier. Le texte prévoit une notification au bailleur sans imposer de forme particulière. Choisissez un mode qui date la réception, par exemple une lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui relève de la prudence et non d'une obligation.
• Les dettes déjà nées. Selon l'article 2316, lorsqu'un cautionnement de dettes futures prend fin, la caution reste tenue des dettes nées antérieurement, sauf clause contraire. Le cautionnement de loyers à venir peut s'en rapprocher, et son application à votre acte dépend de ses termes.

La résiliation ne produit donc pas effet immédiatement. Si le bail en cours se termine dans onze mois et que vous notifiez votre résiliation aujourd'hui, la garantie court jusqu'à cette échéance. Selon les articles 10 et 15, le bail est conclu pour trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique, six ans au moins lorsqu'il s'agit d'une personne morale, et, faute de congé dans les formes et délais, il est reconduit tacitement pour trois ans, ou six ans selon le cas, ou renouvelé pour une durée au moins égale à la durée initiale. Le moment de la notification par rapport à l'échéance du bail compte donc beaucoup.

La fin du bail, le renouvellement et le décès

En bref. L'engagement de la caution suit la dette garantie et l'acte qui la lie. La reconduction ou le renouvellement du bail pose la question de l'étendue de l'engagement, que l'acte et la date de la résiliation permettent de trancher.

• Extinction de la dette. L'obligation de la caution s'éteint par les mêmes causes que les autres obligations, et aussi par suite de l'extinction de l'obligation garantie (article 2313). Si le locataire ne doit plus rien au bailleur à la fin du bail, il n'y a plus rien à garantir.
• Reconduction ou renouvellement. Le bail arrivé à son terme est reconduit tacitement ou renouvelé si le bailleur ne donne pas congé dans les formes et délais de l'article 15 (article 10). Si votre cautionnement est à durée indéterminée, il suit le bail jusqu'à l'effet de votre résiliation. S'il est à durée déterminée, il ne peut pas être étendu au-delà de ses limites (article 2294), et l'étendue de l'engagement face à une reconduction se lit dans les termes de l'acte, ce qui peut relever de l'appréciation du juge.
• Le préavis du locataire. Le locataire peut donner congé en respectant un préavis de trois mois, réduit à un mois dans les cas que prévoit l'article 15, I, comme présenté dans notre article sur le préavis du locataire et les charges. Le congé met fin au bail, non à la dette des loyers déjà échus.
• Le décès de la caution. Les héritiers de la caution ne sont tenus que des dettes nées avant le décès, et toute clause contraire est réputée non écrite (article 2317).

La caution en colocation et le départ d'un colocataire

En bref. En colocation, l'acte de cautionnement doit désigner le colocataire dont le départ met fin à l'engagement, à peine de nullité. La solidarité de la caution s'arrête avec celle du colocataire sortant, dans les conditions de l'article 8-1.

L'article 8-1, VI, prévoit que la solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré, lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. À défaut, elles s'éteignent au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé. L'acte de cautionnement identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l'extinction de la solidarité met fin à l'engagement de la caution.

Si vous êtes caution d'un colocataire, vérifiez que l'acte le désigne précisément. Si vous garantissez plusieurs colocataires, vérifiez qu'il indique celui dont le départ vous libérera. Notre article sur la colocation et le départ d'un colocataire détaille la solidarité, le congé et ses effets.

Quand le bailleur réclame les loyers à la caution

En bref. Le commandement de payer délivré au locataire doit être signifié à la caution dans les quinze jours, faute de quoi elle ne peut pas être tenue des pénalités ou des intérêts de retard. Selon son acte, la caution peut aussi invoquer des bénéfices de discussion ou de division.

• Le commandement de payer. Lorsque le bailleur délivre au locataire un commandement de payer et que le contrat est garanti par un cautionnement, ce commandement doit être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. À défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard (article 24, I). Notre article sur le loyer impayé et le commandement de payer présente la procédure.
• L'information de la caution. Le créancier professionnel doit informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre cet incident et l'information (article 2303). Il doit aussi lui faire connaître avant le 31 mars de chaque année le montant de la dette restant due au 31 décembre précédent, et lui rappeler le terme de son engagement ou, si le cautionnement est à durée indéterminée, sa faculté de le résilier à tout moment et les conditions de cette résiliation. À défaut, il est déchu de la garantie des intérêts et pénalités échus depuis la date de la précédente information (article 2302).
• Le bénéfice de discussion. Il permet à la caution d'obliger le créancier à poursuivre d'abord le débiteur principal. Ne peut s'en prévaloir ni la caution tenue solidairement avec le débiteur, ni celle qui y a renoncé (article 2305). Il doit être invoqué dès les premières poursuites (article 2305-1).
• Le bénéfice de division. Lorsque plusieurs personnes se sont portées cautions de la même dette, elles sont chacune tenues pour le tout, mais celle qui est poursuivie peut opposer le bénéfice de division, sauf si elles sont solidaires entre elles ou y ont renoncé (article 2306).

Les règles d'information des articles 2302 et 2303 visent le créancier professionnel. Elles s'appliquent selon que le bailleur a ou non cette qualité, ce qui dépend de sa situation. Pour une aide gratuite, une ADIL peut examiner l'acte, et le conciliateur de justice peut intervenir pour un règlement amiable.

Les recours de la caution

En bref. La caution peut contester la validité de l'acte, discuter les sommes réclamées, puis, si elle a payé, se retourner contre le locataire.

1. Contester la validité de l'acte. Si une mention, la remise du bail ou l'une des formalités de l'article 22-1 manque, la nullité du cautionnement peut être invoquée. Si le bailleur avait une assurance contre les impayés alors que le locataire n'est ni étudiant ni apprenti, la nullité peut aussi être invoquée. Ses effets précis sont appréciés par le juge.
2. Discuter les sommes. Demandez un décompte détaillé par écrit, vérifiez le plafond que vous avez inscrit, les pénalités et intérêts de retard (article 24, I) et les pièces justificatives. Une lettre recommandée permet de dater et d'exposer vos arguments.
3. Le recours contre le locataire. La caution qui a payé tout ou partie de la dette a un recours personnel contre le débiteur pour les sommes payées, les intérêts et les frais, et elle est subrogée dans les droits du créancier contre lui (articles 2308 et 2309). Elle n'a pas de recours si elle a payé sans avertir le débiteur et si celui-ci l'a acquittée ensuite ou disposait des moyens de la faire déclarer éteinte (article 2311). Si plusieurs cautions existent, celle qui a payé a un recours contre les autres, chacune pour sa part (article 2312).
4. La tentative de règlement amiable. Pour une demande tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros, la demande en justice est en principe précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, à peine d'irrecevabilité, sauf les dispenses prévues (article 750-1 du Code de procédure civile).

Avant de signer, pendant le bail et au moment de partir

En bref. Lisez le bail et l'acte, vérifiez les mentions, la durée et le plafond, conservez vos preuves, et repérez la date à laquelle votre résiliation prendra effet.

1. demandez une copie du bail et vérifiez le loyer, les charges, la durée et les conditions de révision, qui doivent figurer dans l'acte (article 22-1) ;
2. demandez par écrit au bailleur s'il a souscrit une assurance contre les loyers impayés, et vérifiez si le locataire est étudiant ou apprenti ;
3. écrivez vous-même la mention de l'article 2297, avec le montant en toutes lettres et en chiffres, et lisez la mention sur les bénéfices de discussion et de division ;
4. vérifiez que l'acte reproduit l'alinéa sur la résiliation, et, en colocation, qu'il désigne le colocataire garanti ;
5. conservez l'acte, le bail, les échanges avec le bailleur et les justificatifs remis ;
6. si l'acte est à durée indéterminée et que vous souhaitez sortir, notifiez votre résiliation avec une preuve de réception, en tenant compte de la fin du bail en cours ;
7. en cas de réclamation du bailleur, demandez le décompte et vérifiez que le commandement vous a été signifié dans les quinze jours (article 24, I).

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente des règles générales applicables aux cautionnements de baux d'habitation conclus depuis le 1er janvier 2022 et ne permet pas d'apprécier la situation d'une personne. Il ne détaille pas les cautionnements antérieurs, les garanties proposées par des organismes ou des dispositifs publics, comme la garantie Visale d'Action Logement, soumise à conditions et à consulter sur le site officiel de l'organisme, la garantie autonome, le bail commercial, les locations meublées ni le bail mobilité. Il ne cite aucune décision de justice, aucune n'ayant été lue en référence exacte pour cette rédaction. Les textes peuvent évoluer, reportez-vous à Légifrance. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des sources citées, et ne comporte pas d'illustration.