Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, calcul, majoration et contestation

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires, ce qui reste depuis 2023

En bref. La taxe d'habitation a disparu pour votre résidence principale, mais la taxe d'habitation résidence secondaire reste due pour tout logement meublé que vous occupez à titre de résidence secondaire, de pied-à-terre ou de simple logement de vacances.

La suppression progressive de la taxe d'habitation sur la résidence principale, engagée par l'article 16 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, s'est achevée au 1er janvier 2023, et depuis cette date, plus aucun foyer ne paie cette taxe pour le logement qu'il occupe à titre principal. En contrepartie, le Code général des impôts a maintenu et renommé l'imposition qui frappait déjà, avant cette réforme, les logements meublés non affectés à l'habitation principale. Le texte qui organise désormais cette taxe, l'article 1407 du Code général des impôts, prévoit qu'elle est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d'habitation autre qu'à titre principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises.

Cette taxe concerne donc aussi bien une maison de vacances qu'un appartement conservé en ville pour des raisons professionnelles, dès lors que vous n'y avez pas établi votre résidence principale au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle ne se confond pas avec la taxe sur les logements vacants, qui s'applique à des logements non meublés et inoccupés, et qui obéit à un régime distinct présenté plus loin dans cet article.

Quels logements sont concernés, et lesquels sont exclus

Le principe posé par l'article 1407, I, du Code général des impôts est large, tout local meublé à usage d'habitation et non affecté à titre principal y est soumis, y compris s'il fait par ailleurs l'objet d'une imposition à la cotisation foncière des entreprises, par exemple lorsqu'il est loué occasionnellement en meublé de tourisme. Les locaux qui font l'objet d'un usage exclusivement professionnel échappent en revanche à cette taxe.

L'article 1407, II, exclut par ailleurs expressément du champ de la taxe certaines catégories de locaux, notamment les locaux destinés à l'hébergement temporaire de personnes en difficulté gérés par des personnes publiques ou des organismes privés agréés ou conventionnés par l'État, les locaux affectés au logement des élèves dans les écoles et pensionnats, les locaux destinés au logement des étudiants dans les résidences universitaires, ainsi que les gîtes ruraux répondant à la définition de l'article L324-6 du Code du tourisme. Certaines communes peuvent en outre, par délibération, exonérer les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes, notamment dans les zones de revitalisation rurale.

Comment est calculée la taxe

La base d'imposition est la valeur locative cadastrale du logement, c'est-à-dire le loyer annuel théorique que le bien pourrait produire s'il était loué, déterminée selon les mêmes règles que celles retenues pour la taxe foncière. Cette valeur locative est ensuite multipliée par les taux votés chaque année par les collectivités bénéficiaires de la taxe, principalement la commune et, le cas échéant, l'établissement public de coopération intercommunale.

Contrairement à ce qui existait pour la résidence principale, aucun abattement pour charges de famille ni abattement à la base ne s'applique à la résidence secondaire. L'article 1411 du Code général des impôts réserve en effet ces abattements au seul logement constituant l'habitation principale du contribuable, et les exclut expressément pour tout autre local qu'il occupe à titre de résidence secondaire ou de simple pied-à-terre, ainsi que pour les logements vacants. La base imposable de votre résidence secondaire n'est donc jamais réduite à ce titre, quelle que soit votre situation familiale.

Au montant ainsi obtenu s'ajoutent des frais de gestion perçus par l'État en contrepartie des frais d'assiette et de recouvrement qu'il prend en charge (article 1641 du Code général des impôts). Le montant final figure sur l'avis d'imposition que vous recevez, en principe, au cours du second semestre de l'année d'imposition.

La majoration facultative en zone tendue, jusqu'à 60 %

Dans les communes où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, dites communes en zone tendue, le conseil municipal peut, par une délibération prise avant le 1er octobre pour être applicable l'année suivante dans les conditions de l'article 1639 A bis, majorer d'un pourcentage compris entre 5 % et 60 % la part lui revenant de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires due pour les logements meublés (article 1407 ter, I, du Code général des impôts). Le produit de cette majoration revient à la commune qui l'a instituée, et son taux s'ajoute au taux communal de la taxe sans entrer dans le calcul des plafonds de taux applicables aux autres impôts locaux, sous réserve du plafond propre à la taxe d'habitation sur les résidences secondaires fixé par l'article 1636 B septies.

Les communes autorisées à instituer cette majoration sont celles visées au B du I de l'article 1406 bis du Code général des impôts, qui reprend, pour fixer la liste de ces communes, des critères de tension du marché du logement proches de ceux qui servaient auparavant à définir les zones soumises à la taxe sur les logements vacants, à savoir, notamment, l'appartenance à une zone d'urbanisation continue de plus de cinquante mille habitants où les loyers ou les prix d'acquisition des logements anciens sont élevés, ou un nombre élevé de demandes de logement social par rapport aux attributions annuelles. Un décret fixe et met à jour chaque année la liste précise de ces communes. Pour savoir si votre commune est concernée, et si elle a effectivement voté cette majoration, le plus sûr est de vérifier votre avis d'imposition ou de vous renseigner auprès du service des impôts dont vous dépendez, la situation pouvant changer d'une année à l'autre.

Cette référence à l'article 1406 bis résulte d'une recodification récente, opérée par l'article 108 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui crée une nouvelle taxe sur la vacance des logements d'habitation appelée à remplacer, à compter des impositions établies au titre de 2027, la taxe annuelle sur les logements vacants de l'article 232 et la taxe d'habitation sur les logements vacants de l'article 1407 bis. La définition de la zone tendue utilisée pour la majoration de l'article 1407 ter s'appuie désormais sur ce nouvel article, en vigueur depuis le 21 février 2026, sans que cela modifie, pour les propriétaires de résidences secondaires occupées, le principe ni le taux de la majoration elle-même.

Les exonérations et dégrèvements possibles

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires ne bénéficie pas des exonérations sociales qui existaient autrefois pour la résidence principale, liées à l'âge ou aux ressources du redevable, puisque ces mécanismes n'ont jamais concerné que l'habitation principale. Les possibilités d'allègement sont donc plus limitées et tiennent, pour l'essentiel, à la nature du local ou à votre situation personnelle au regard de la majoration en zone tendue.

Un dégrèvement spécifique est prévu pour les personnes qui conservent la jouissance exclusive du logement qui constituait leur résidence principale avant d'être hébergées durablement, voire définitivement, dans un établissement ou service pour personnes âgées ou dans un établissement de soins de longue durée. Ce dégrèvement, prévu par l'article 1414 B du Code général des impôts, s'applique à compter de l'année suivant celle de l'entrée dans l'établissement, à condition que le logement ne soit pas occupé, même à titre gratuit, par une autre personne.

Lorsque votre commune a voté la majoration prévue à l'article 1407 ter, trois situations ouvrent droit, sur réclamation, à un dégrèvement de cette seule majoration, et non de la taxe elle-même (article 1407 ter, II, du Code général des impôts), à savoir être contraint de résider dans un local distinct de votre habitation principale en raison de votre activité professionnelle, pour le logement proche de votre lieu de travail ; bénéficier du dégrèvement de l'article 1414 B évoqué ci-dessus pour le logement qui constituait votre résidence principale avant votre entrée en établissement ; ou vous trouver, pour une cause étrangère à votre volonté, dans l'impossibilité d'affecter le logement à un usage de résidence principale, par exemple un logement en cours de travaux rendant son occupation impossible ou une mutation professionnelle imprévue retardant votre installation. Cette réclamation doit être présentée dans le délai habituel de réclamation, détaillé plus loin dans cet article.

Ce que dit la jurisprudence récente

La qualification de résidence principale ou secondaire, déterminante pour savoir si la taxe est due, repose sur l'occupation effective du logement au 1er janvier de l'année d'imposition, et non sur une présomption tirée d'autres démarches administratives. Le Conseil d'État l'a rappelé à propos d'un couple marié dont les époux occupaient, pour des raisons professionnelles, deux logements situés dans des communes différentes. L'administration fiscale soutenait que l'adresse commune figurant sur leur déclaration de revenus établissait leur résidence principale commune, de sorte que l'autre logement devait être taxé comme résidence secondaire. Le Conseil d'État a jugé que le caractère de résidence principale doit être apprécié au regard de la situation propre à chaque contribuable, même lorsque les époux sont soumis à une imposition commune de leurs revenus, et que l'adresse portée sur la déclaration de revenus ne constitue qu'un simple indice parmi d'autres, sans valeur de présomption absolue (Conseil d'État, 9e et 10e chambres réunies, 7 juillet 2026, n° 506653, mentionné aux tables du recueil Lebon). Dans cette affaire, la contribuable a toutefois été déboutée au fond, les éléments qu'elle produisait n'ayant pas suffi à démontrer l'occupation effective, à titre principal, du logement qu'elle revendiquait comme tel.

Cette décision est utile si vous vous trouvez dans une situation de ce type, par exemple des conjoints contraints à une double résidence pour des raisons professionnelles, l'administration ne peut pas se contenter de l'adresse déclarée pour l'impôt sur le revenu afin de vous taxer sur l'autre logement au titre d'une résidence secondaire. Elle doit, et vous devez de votre côté être en mesure de le faire également, rechercher le lieu d'occupation réelle à partir d'un ensemble d'éléments concrets, factures d'énergie, contrat de travail, attestations, qui établissent où vous viviez effectivement au 1er janvier de l'année d'imposition.

Comment contester votre taxe d'habitation sur la résidence secondaire

• vérifiez d'abord, sur votre avis d'imposition, le local imposé, la valeur locative retenue, les taux appliqués par chaque collectivité et, le cas échéant, la présence et le taux de la majoration en zone tendue ;
• si vous contestez le principe même de la taxe, par exemple parce que le logement constitue en réalité votre résidence principale, ou son montant, par exemple une valeur locative manifestement erronée au regard d'un bien comparable, adressez une réclamation écrite au service des impôts dont relève le logement, par courrier ou depuis votre espace particulier sur impots.gouv.fr, en expliquant les motifs de votre contestation et en joignant les pièces utiles ;
• si vous demandez le dégrèvement de la majoration en zone tendue au titre de l'une des trois situations prévues par l'article 1407 ter, II, joignez les justificatifs correspondants, par exemple un justificatif de domicile professionnel ou une attestation d'entrée en établissement ;
• cette réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle figurant sur votre avis d'imposition, à peine d'irrecevabilité (article R*196-2 du Livre des procédures fiscales) ;
• si vous demandez à différer le paiement de la somme contestée en attendant la décision, formulez une demande expresse de sursis de paiement dans votre réclamation ; au-delà de 4 500 euros de droits contestés, vous devrez constituer des garanties au profit du comptable public, mais l'absence ou l'insuffisance de ces garanties ne peut pas vous priver du bénéfice du sursis lui-même (article L277 du Livre des procédures fiscales) ;
• l'administration dispose d'un délai de six mois à compter de la réception de votre réclamation pour vous répondre, délai qu'elle peut proroger de trois mois au maximum si elle vous en informe avant son expiration ; à défaut de réponse dans ce délai, son silence équivaut à une décision implicite de rejet (article R*198-10 du Livre des procédures fiscales) ;
• en cas de rejet, exprès ou implicite, vous pouvez saisir le tribunal administratif, seule juridiction compétente pour les litiges relatifs aux impôts directs locaux (article L199 du Livre des procédures fiscales), en principe dans les deux mois suivant la notification d'une décision expresse de rejet ; en matière d'impôts locaux, il statue en premier et dernier ressort, sans appel possible, seul un pourvoi en cassation devant le Conseil d'État restant envisageable, limité aux erreurs de droit (article R811-1 du Code de justice administrative) ;
• une association de défense des consommateurs agréée, un conciliateur fiscal, présent dans chaque direction départementale des finances publiques, ou, en dernier recours amiable avant ou en alternative au tribunal, le médiateur des ministères économiques et financiers, peuvent vous aider à comprendre votre avis d'imposition et à formuler votre réclamation, sans frais ;
• si la taxe est bien due et correctement calculée mais que vous ne pouvez matériellement pas la payer, vous pouvez, indépendamment de toute contestation, demander à l'administration une remise ou une modération gracieuse, totale ou partielle, en raison de votre situation de gêne ou d'indigence, l'avis du maire étant sollicité pour les impôts locaux (article L247 du Livre des procédures fiscales).

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article porte sur la taxe d'habitation due pour un logement meublé occupé à titre de résidence secondaire, son calcul, la majoration facultative en zone tendue et les voies de contestation. Il ne traite pas de la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui reste due par tout propriétaire indépendamment de l'affectation du logement et qui fait l'objet de notre article consacré au calcul de la taxe foncière et à ses exonérations. Il ne traite pas non plus de la taxe sur les logements vacants, qui s'applique aux logements non meublés laissés inoccupés pendant une durée minimale et qui obéit à des règles de calcul, de zonage et de taux distinctes, actuellement en cours de réforme pour une application à compter des impositions de 2027. Il ne traite pas davantage de la fiscalité applicable aux revenus tirés de la location meublée elle-même, qui relève de notre article sur la location meublée et la fiscalité.