Louer une chambre chez soi, les règles à connaître

Louer une chambre chez soi, de quoi parle-t-on

En bref. Vous restez le seul titulaire de votre logement et vous accueillez un occupant dans une chambre. Le régime dépend surtout d'un point, la chambre est-elle louée meublée ou vide.

Vous occupez votre résidence principale et vous envisagez de louer une chambre chez soi à un tiers, pour un complément de revenu ou pour ne plus laisser une pièce inoccupée. Cette situation est différente de la colocation, où plusieurs locataires se partagent un logement entier au moyen d'un bail unique ou de baux multiples. Ici, c'est vous, bailleur occupant, qui restez le seul titulaire des lieux et qui accueillez un occupant supplémentaire dans une partie de votre logement, dans lequel vous continuez de vivre.

Bail meublé ou location nue, un régime différent

La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation qui constituent la résidence principale du preneur (article 2). Selon une lecture assistée de cet article, les logements loués meublés sont exclus du régime de droit commun de cette loi et relèvent d'un titre spécifique, consacré aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire.

• Chambre louée meublée. Le contrat relève du régime du bail meublé. Le dépôt de garantie éventuellement demandé est alors plafonné à deux mois de loyer en principal, par dérogation au plafond d'un mois applicable à la location nue (article 25-6 de la loi du 6 juillet 1989, déjà vérifié dans l'article consacré au dépôt de garantie, voir cet article pour les délais de restitution).
• Chambre louée vide. Le contrat relève du régime de droit commun de la loi de 1989. Le plafond du dépôt de garantie, son délai de restitution et la répartition des réparations locatives entre bailleur et locataire sont détaillés dans les articles déjà publiés sur ce site consacrés au dépôt de garantie et aux réparations locatives.

Dans les deux cas, un contrat de location écrit est vivement recommandé, avec le montant du loyer, du dépôt de garantie éventuel et la désignation précise de la pièce louée, en distinguant clairement ce qui relève de l'usage exclusif du locataire de ce qui relève des parties partagées avec le bailleur occupant, telles que la cuisine, la salle de bain ou une entrée commune. La durée et le préavis propres au bail meublé n'ont pas pu être vérifiés dans un texte lu pour cette fiche et ne sont donc pas détaillés ici, voir la note de vérification jointe.

Un point mérite d'être signalé séparément, celui du montant du loyer lui-même. Aucun des textes consultés pour cette fiche ne fixe de plafond de loyer propre à la chambre chez l'habitant en dehors de la condition de « prix raisonnable » posée par l'article 35 bis, I, du Code général des impôts pour l'un des deux cas d'exonération fiscale, condition présentée plus loin. En dehors de ce cas particulier, le montant du loyer d'une chambre chez soi obéit aux règles générales de fixation du loyer applicables au type de bail concerné, meublé ou nu.

L'obligation de délivrer un logement décent

Que la chambre soit louée nue ou meublée, le bailleur reste tenu, pour l'habitation principale du locataire, de délivrer un logement décent et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel il a été loué (article 1719 du Code civil, déjà vérifié dans l'article consacré aux réparations locatives). Cette obligation porte sur la pièce louée elle-même, et en pratique sur les parties du logement auxquelles le locataire a accès pour l'usage courant, par exemple une cuisine ou une salle de bain partagées.

Une exonération d'impôt propre à la chambre chez l'habitant

Le Code général des impôts prévoit un régime d'exonération d'impôt sur le revenu propre à la chambre chez l'habitant. Les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui-ci n'excède pas 760 euros par an, du 1er janvier 2001 jusqu'au 31 décembre 2026 (article 35 bis, II, du Code général des impôts). Cette exonération ne peut pas se cumuler avec le régime prévu à l'article 50-0 du même code.

Le même article prévoit un second cas d'exonération, jusqu'au 31 décembre 2026 également, pour les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, à la condition que les pièces louées constituent, pour le locataire ou le sous-locataire, sa résidence principale ou sa résidence temporaire au titre d'un contrat de travail à durée déterminée conclu en application du 3° de l'article L. 1242-2 du code du travail, et que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables (article 35 bis, I, du Code général des impôts).

Ces deux exonérations sont bornées dans le temps par le texte lui-même, jusqu'au 31 décembre 2026. Vérifiez, au moment de votre déclaration de revenus, si ce régime a été prolongé ou modifié pour les sommes perçues après cette date.

Le piège à éviter, la confusion avec la colocation

Louer une chambre chez soi ne doit pas être confondu avec la colocation. Dans la colocation, plusieurs locataires louent ensemble un logement entier, sans présence permanente du bailleur, au moyen d'un bail unique signé par tous les colocataires ou de baux multiples portant chacun sur une partie du logement. Le bailleur n'occupe alors pas les lieux avec eux et n'a pas vocation à y vivre. Ici, à l'inverse, c'est votre propre résidence principale que vous continuez d'occuper, et vous accueillez un seul occupant dans une chambre de ce logement. Les règles propres à la colocation, telles que la clause de solidarité entre colocataires, ne s'appliquent pas à cette situation.

Vos démarches

• rédigez un contrat de location écrit, en précisant si la chambre est louée meublée ou vide, le montant du loyer et, le cas échéant, du dépôt de garantie ;
• établissez un état des lieux d'entrée, pièce par pièce, y compris pour les espaces partagés ;
• conservez une trace écrite du montant perçu chaque année, pour vérifier si vous restez dans la limite de l'exonération prévue par l'article 35 bis du Code général des impôts ;
• déclarez ces revenus dans votre déclaration de revenus, y compris lorsqu'ils sont exonérés, dans les conditions et selon les rubriques prévues par l'administration fiscale ;
• en cas de désaccord avec votre locataire, vous pouvez vous faire aider par une association de défense des consommateurs ou par une association de locataires.