Location meublée étudiant, un bail qui peut être réduit à neuf mois

Le bail meublé étudiant, une durée réduite

En bref. Le contrat de location meublée étudiant reprend les règles générales de la location meublée résidence principale, à l'exception d'une durée qui peut être réduite à neuf mois.

Pour le régime général du logement meublé loué comme résidence principale, la définition du meublé, le préavis du bailleur, le dépôt de garantie ou le traitement des litiges, voir l'article consacré à la location meublée résidence principale. Cet article se limite aux particularités propres au bail consenti à un étudiant, à savoir la durée du contrat et ses conséquences sur la reconduction et sur le préavis.

Le cadre général du meublé reste applicable

En dehors de la durée, le bail meublé étudiant obéit aux mêmes règles que tout logement meublé loué comme résidence principale, dès lors qu'il constitue bien la résidence principale de l'étudiant locataire (article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989). Le logement doit être décent et équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour y dormir, manger et vivre convenablement, la liste du mobilier obligatoire étant fixée par décret (article 25-4). Un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis à la remise et à la restitution des clés (article 25-5). Le détail de ces règles, ainsi que le préavis applicable au bailleur et les recours en cas de litige, est présenté dans l'article consacré à la location meublée résidence principale et n'est pas repris ici.

Une durée qui peut être ramenée à neuf mois

Le contrat de location meublée, comme tout bail meublé, est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Il est en principe conclu pour une durée d'au moins un an (article 25-7 de la loi du 6 juillet 1989).

Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois (article 25-7). Le texte prévoit une simple faculté, cette réduction n'est pas automatique et doit ressortir expressément du contrat signé par les parties.

Dans ce cas, la reconduction tacite prévue pour le bail meublé d'un an est inapplicable (article 25-7). Un bail étudiant de neuf mois ne se prolonge donc pas automatiquement d'une année à l'échéance, à la différence du bail meublé de droit commun, où le contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement pour une durée d'un an si aucune des parties ne donne congé (article 25-7).

Le préavis reste d'un mois pour l'étudiant locataire

Le locataire, y compris lorsque la durée de son bail est réduite à neuf mois, peut résilier le contrat à tout moment sous réserve d'un préavis d'un mois (article 25-8, I, de la loi du 6 juillet 1989). Cette faculté lui permet de quitter le logement avant le terme des neuf mois, par exemple en fin d'année universitaire, sans attendre l'échéance du bail.

Exemple, à titre d'illustration. Un étudiant qui signe en septembre un bail meublé de neuf mois arrivant à échéance fin mai peut, s'il doit quitter la ville avant cette date, donner congé dès le mois de mars en respectant le préavis d'un mois, sans attendre l'échéance normale du bail.

Ce préavis d'un mois s'applique quelle que soit la raison du départ du locataire, la loi ne distingue pas selon le motif. Pendant ce délai, le locataire reste redevable du loyer et des charges pour l'ensemble de la période couverte par le préavis, sauf si le logement se trouve occupé avant son terme par un autre locataire avec l'accord du bailleur, une règle commune à tout congé donné par le locataire d'un logement meublé (article 25-8, I).

Le congé donné par le locataire doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, par acte de commissaire de justice, ou remis en main propre contre récépissé, le délai de préavis courant à compter de sa réception (article 25-8, I). Un simple message informel, sans l'une de ces formes, expose le locataire étudiant à une contestation sur la date de départ du préavis.

Justifier de la qualité d'étudiant

Les textes lus pour cet article n'indiquent pas selon quelles modalités le locataire doit justifier de sa qualité d'étudiant pour bénéficier de la durée réduite à neuf mois, ni ce qu'il advient si cette qualité cesse en cours de bail, par exemple en cas d'arrêt des études. Ce point n'a pas pu être vérifié à la source et ne fait l'objet d'aucune affirmation dans cet article. En pratique, cette information figure le plus souvent dans le contrat lui-même ou dans les pièces demandées par le bailleur au moment de la signature, sans que la loi lue ici en précise le contenu.

Le dépôt de garantie

Le plafond du dépôt de garantie applicable au bail meublé étudiant est le même que pour tout logement meublé résidence principale, deux mois de loyer en principal (article 25-6). Le bailleur ne peut pas exiger un dépôt de garantie supérieur à ce plafond, quelle que soit la durée du bail. Le texte de l'article 25-6 ne prévoit aucune proratisation de ce plafond en fonction de la durée du bail, qu'elle soit d'un an ou réduite à neuf mois.

Voir l'article consacré à la location meublée résidence principale pour le détail des délais de restitution du dépôt de garantie et de la majoration applicable en cas de retard.

Vos démarches

• vérifiez que la durée réduite à neuf mois est expressément mentionnée dans le contrat, cette réduction n'est pas automatique ;
• si vous quittez le logement avant le terme du bail, notifiez votre congé par écrit en respectant le préavis d'un mois ;
• conservez une preuve de la date d'envoi ou de remise de votre congé ;
• comparez l'état des lieux de sortie avec l'état des lieux d'entrée et l'inventaire du mobilier avant de rendre les clés ;
• demandez, si nécessaire, une attestation de fin de bail au bailleur pour vos démarches ultérieures, notamment pour un nouveau logement ;
• pour le régime général du meublé, la définition du logement meublé et les recours en cas de litige, voir l'article consacré à la location meublée résidence principale.