Location meublée courte durée, la réglementation du meublé de tourisme

Qu'est-ce qu'une location meublée courte durée

En bref. Un meublé de tourisme se loue à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois, ce qui le distingue du bail meublé classique destiné à la résidence principale du locataire.

La location meublée courte durée, le plus souvent appelée meublé de tourisme, désigne une villa, un appartement ou un studio meublé, à l'usage exclusif du locataire, offert à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1, I, du Code du tourisme).

Cette définition est le point de départ pour distinguer la location meublée courte durée du bail meublé classique de la loi du 6 juillet 1989, destiné à la résidence principale ou temporaire du locataire, déjà présenté dans les articles consacrés au dépôt de garantie et aux réparations locatives sur ce site. Dans un meublé de tourisme, le client de passage n'élit pas domicile dans le logement, alors que le locataire d'un bail meublé classique y fixe sa résidence. Les règles propres à la durée, au préavis ou au dépôt de garantie du bail meublé de la loi de 1989, présentées dans ces articles, ne s'appliquent pas à la location meublée courte durée, qui relève d'un régime distinct organisé par le Code du tourisme.

La déclaration préalable et le numéro de déclaration

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement, en personne, à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national. La déclaration indique si le meublé constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, et si tel est le cas, le loueur en apporte la preuve dans sa déclaration (article L. 324-1-1, III).

• Numéro de déclaration. À réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration, dont les informations sont mises à la disposition de la commune où se situe le meublé.
• Mise à jour. Le loueur met à jour sa déclaration en cas de changement des informations fournies et la renouvelle à l'expiration d'un délai fixé par décret.
• Pièces justificatives. Un décret détermine les pièces exigées pour l'enregistrement, notamment un avis d'imposition sur le revenu établi au nom du loueur, incluant l'adresse du meublé comme lieu d'imposition, pour attester du caractère de résidence principale.

Toute offre de location d'un meublé de tourisme doit revêtir la forme écrite, contenir le prix demandé et un état descriptif des lieux, faire figurer le numéro de déclaration et indiquer si l'offre émane d'un particulier ou d'un professionnel au sens de l'article 155 du Code général des impôts (article L. 324-2 du Code du tourisme).

Le plafond de cent vingt jours pour la résidence principale

Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d'une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure (article L. 324-1-1, IV, du Code du tourisme). La commune peut, par une délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu'à quatre-vingt-dix jours.

La commune peut demander au loueur, jusqu'au 31 décembre de l'année suivant la mise en location, de lui transmettre le nombre de jours pendant lesquels le meublé a été loué, que celui-ci constitue ou non sa résidence principale ; le loueur dispose alors d'un délai d'un mois pour répondre. Ce plafond de cent vingt jours, ou du nombre de jours abaissé par la commune, ne concerne que les meublés déclarés comme résidence principale du loueur. Le Code du tourisme ne fixe pas de plafond annuel équivalent pour un meublé de tourisme qui n'est pas la résidence principale du loueur, ce type de location relevant alors des règles de changement d'usage présentées ci-dessous.

Le changement d'usage, une question distincte de la déclaration

Dans les communes où le changement d'usage des locaux d'habitation est soumis à autorisation préalable, le fait de louer un local meublé à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d'usage au sens de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation. Ces communes sont celles figurant sur une liste fixée par décret.

Une dérogation existe toutefois. Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, l'autorisation de changement d'usage n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (article L. 631-7-1 A du même code). Dans le cas contraire, c'est-à-dire lorsque le meublé de tourisme n'est pas la résidence principale du loueur, une autorisation temporaire de changement d'usage peut être exigée dans les communes concernées, selon des conditions fixées par une délibération du conseil municipal (article L. 631-7-1 A).

Le classement, une démarche distincte et volontaire

Indépendamment de la déclaration, un meublé de tourisme peut faire l'objet d'un classement dans une catégorie, selon des critères fixés par un tableau de classement et à l'issue d'une visite effectuée par un organisme évaluateur accrédité (article L. 324-1 du Code du tourisme). Ce classement est distinct de la déclaration préalable au téléservice national, qui reste obligatoire que le meublé soit classé ou non.

Les sanctions en cas de manquement

Toute personne qui ne se conforme pas à l'obligation de déclaration est passible d'une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 euros. Une fausse déclaration ou l'utilisation d'un faux numéro de déclaration est passible d'une amende administrative pouvant atteindre 20 000 euros. Le dépassement du plafond de jours applicable à une résidence principale est passible d'une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 euros (article L. 324-1-1, V, du Code du tourisme).

Les plateformes numériques de location de courte durée ont aussi leurs propres obligations, notamment informer le loueur de ses obligations de déclaration et recueillir une déclaration sur l'honneur avant la mise en ligne d'une annonce. Le manquement à ces obligations est passible d'une amende civile pouvant atteindre 12 500 euros par meublé, et jusqu'à 50 000 euros pour un manquement aux obligations de transmission de données à la commune (article L. 324-2-1, I, II et III, du Code du tourisme).

Vos démarches

• déterminez si votre meublé constitue votre résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui conditionne le plafond de cent vingt jours et la dispense d'autorisation de changement d'usage ;
• effectuez la déclaration préalable auprès du téléservice national avant toute mise en location, et conservez le numéro de déclaration ;
• faites figurer ce numéro dans chaque annonce, avec le prix demandé et un état descriptif des lieux ;
• si le meublé n'est pas votre résidence principale, renseignez-vous auprès de votre commune sur une éventuelle obligation d'autorisation de changement d'usage ;
• tenez un décompte des jours de location au cours de l'année civile si le meublé est votre résidence principale, pour rester sous le plafond applicable.