Grille de vétusté dans un bail d'habitation, rôle et cadre juridique

Une grille de vétusté, pour quoi faire

En bref. La grille de vétusté est un outil contractuel facultatif qui aide à distinguer, dans un logement rendu par le locataire, ce qui relève de l'usure normale et ce qui relève d'une dégradation à sa charge.

Dans un bail d'habitation, le locataire prend en charge les réparations locatives et le menu entretien, mais aucune de ces réparations n'est à sa charge lorsqu'elles ne sont occasionnées que par vétusté ou par force majeure (article 1755 du Code civil). Le détail de cette répartition entre bailleur et locataire, les réparations locatives elles-mêmes et les obligations d'entretien du bailleur sont présentés dans l'article consacré aux réparations locatives et à l'entretien du logement, qui ne sont pas repris ici.

La grille de vétusté vient en complément de ce principe. Elle propose une méthode pour objectiver le degré d'usure d'un équipement ou d'un revêtement au moment où le locataire quitte le logement, afin de limiter les discussions au moment de l'état des lieux de sortie et, le cas échéant, de la restitution du dépôt de garantie.

Aucun texte n'impose de grille nationale

La recherche menée dans les textes disponibles pour la préparation de cet article, le Code civil et le Code de la construction et de l'habitation, n'a fait apparaître aucun décret fixant une grille de vétusté applicable à l'ensemble des baux d'habitation, avec des durées de vie ou des coefficients d'usure chiffrés par type d'équipement. S'il existe un tel texte, il n'a pas été identifié dans les codes consultés à la date de rédaction de cet article, et aucun chiffre de ce type ne peut donc être présenté ici comme une règle de droit.

Le décret prévu par la loi du 6 juillet 1989 fixe la liste des réparations locatives elles-mêmes, celles qui sont à la charge du locataire sauf vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (article 7 de la loi du 6 juillet 1989, déjà vérifié dans un article précédent). Ce décret liste des catégories de réparations, il ne fixe pas de barème de dépréciation par durée d'usage.

Des grilles de vétusté circulent néanmoins dans la pratique. Certaines sont issues d'un accord collectif conclu entre des bailleurs sociaux et des associations de locataires pour leur parc de logements, d'autres sont des modèles diffusés par des organisations professionnelles de l'immobilier ou des fédérations de bailleurs. Ces grilles restent des outils contractuels ou propres à un organisme, pas une grille commerciale imposée par la loi à tous les baux d'habitation, et leurs éventuels coefficients chiffrés n'ont pas de valeur légale en dehors du cadre où ils ont été adoptés.

Ce que fait concrètement une grille de vétusté

Quand un bailleur choisit d'en annexer une au contrat, une grille de vétusté fonctionne en général selon le même principe. Pour chaque catégorie d'équipement ou de revêtement (peinture, moquette, appareil de chauffage, robinetterie), elle fixe une durée de vie théorique et un mode de calcul qui réduit progressivement, avec l'ancienneté, la part de la remise en état qui pourrait être mise à la charge du locataire.

• en début de durée de vie théorique de l'équipement, une dégradation avérée reste imputable au locataire selon les règles habituelles de responsabilité ;
• au-delà d'un certain âge, la part attribuée à l'usure du temps augmente, ce qui réduit d'autant la somme pouvant être réclamée au locataire ;
• au terme de la durée de vie théorique, le remplacement est en principe considéré comme relevant de la seule vétusté, donc à la charge du bailleur.

Cette mécanique n'est décrite ici que dans son principe général. Aucune durée précise ni aucun pourcentage n'est indiqué dans cet article, faute de figurer dans un texte réglementaire vérifié. Lorsqu'une grille de vétusté est annexée à votre bail, c'est son contenu précis, tel qu'accepté par les deux parties à la signature, qui s'applique entre vous et le bailleur.

Sans grille annexée, comment la vétusté est appréciée

La majorité des baux d'habitation ne comportent pas de grille de vétusté annexée. Dans ce cas, l'appréciation reste qualitative et s'appuie sur les états des lieux. S'il a été fait un état des lieux, le locataire doit rendre le logement tel qu'il l'a reçu, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure (article 1730 du Code civil). À défaut d'état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives, sauf preuve contraire (article 1731 du Code civil).

Concrètement, il s'agit de comparer, pièce par pièce, l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, et de distinguer une dégradation imputable au locataire d'une usure normale liée au temps et à l'usage du logement. Cette comparaison sert aussi à discuter d'une éventuelle retenue sur le dépôt de garantie, un sujet traité dans l'article consacré à sa restitution.

Pourquoi cette grille reste facultative

Le Code civil pose un principe simple, la vétusté n'est jamais à la charge du locataire (article 1755). Ce principe s'applique que le bail comporte ou non une grille chiffrée. La grille de vétusté n'est donc pas une condition pour que la vétusté soit prise en compte, elle est un outil qui permet seulement de rendre cette prise en compte plus prévisible et plus facile à documenter, notamment lorsqu'un logement compte de nombreux équipements ou qu'un même bailleur gère plusieurs biens selon une méthode homogène.

Un bailleur peut donc parfaitement louer sans jamais annexer de grille de vétusté au contrat, l'application du principe de l'article 1755 ne s'en trouve pas affectée. À l'inverse, un locataire ne peut pas exiger qu'une grille de vétusté soit annexée au contrat, faute de texte le prévoyant dans les sources consultées pour cet article. Cette question de la vétusté des équipements est distincte du montant du loyer lui-même, qui obéit à ses propres règles.

En cas de désaccord sur la vétusté

• comparez soigneusement l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie, pièce par pièce, et notez les écarts ;
• si une grille de vétusté est annexée à votre bail, relisez-la pour vérifier qu'elle a bien été appliquée telle qu'elle a été signée ;
• demandez au bailleur les devis ou factures justifiant chaque somme réclamée au titre des réparations locatives, en écartant ce qui relève de la vétusté ;
• vous pouvez vous faire aider par une association de locataires pour analyser le litige, le bailleur qui loue son logement n'étant, en principe, pas un professionnel au sens du Code de la consommation.