Assurance habitation, l'obligation du locataire

L'obligation d'assurance du locataire, ce que dit la loi

En bref. Si vous louez un logement nu comme résidence principale, la loi vous oblige à vous assurer contre les risques locatifs et à le prouver à votre bailleur. L'assurance habitation obligatoire n'est pas une simple recommandation, c'est une obligation prévue par la loi qui encadre les baux d'habitation.

Le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. Ce principe, souvent résumé sous le nom d'assurance habitation obligatoire, résulte de l'article 7, g, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ci-après désignée article 7 loi 6 juillet 1989). Cette obligation concerne les logements loués nus (non meublés) à titre de résidence principale, régime auquel cette loi s'applique.

La justification se fait par la remise d'une attestation délivrée par l'assureur. Le bailleur ne peut pas exiger une copie intégrale du contrat ni des informations allant au-delà de cette attestation pour vérifier que l'obligation est respectée.

Quels risques cette assurance doit-elle couvrir ?

Le texte vise les risques dont le locataire doit répondre en cette qualité, c'est-à-dire principalement sa responsabilité envers le bailleur pour les dégradations et pertes survenant dans le logement loué pendant la durée du bail, notamment l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux, sauf si le locataire prouve que ces dégradations résultent d'un cas de force majeure, d'une faute du bailleur ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement (article 7, c, de la même loi).

En pratique, cette obligation légale est couverte par un contrat d'assurance multirisque habitation, qui comprend en général cette garantie dite de responsabilité locative aux côtés d'autres garanties. Rien n'empêche un locataire de souscrire un contrat plus complet, incluant par exemple l'assurance de son mobilier contre le vol ou la garantie de sa responsabilité civile pour les dommages causés à des tiers, mais ces garanties supplémentaires ne sont pas, à la différence de la responsabilité locative, imposées par l'article 7.

Quand et comment justifier son assurance au bailleur ?

La première justification intervient lors de la remise des clés, au début de la location. Le bailleur peut ensuite demander, une fois par an, que le locataire lui remette une nouvelle attestation, pour s'assurer que l'assurance reste bien en cours.

L'attestation d'assurance habitation est un document court, délivré par l'assureur, qui mentionne l'identité de l'assuré, l'adresse du logement assuré et la période de validité du contrat. Elle est généralement envoyée chaque année par l'assureur au moment du renouvellement du contrat, et peut aussi être demandée à tout moment auprès de lui, notamment en ligne pour la plupart des assureurs.

Que risque un locataire qui n'est pas assuré ?

En bref. Un défaut d'assurance n'entraîne pas de sanction automatique immédiate. La loi organise d'abord une mise en demeure, puis une possibilité pour le bailleur de souscrire une assurance à la place du locataire, aux frais de ce dernier.

Si le locataire ne justifie pas de son assurance, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de le faire. Ce n'est qu'à défaut de justification dans le mois suivant cette mise en demeure que le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour le compte du locataire, pour le compte de qui il appartiendra, et en récupérer le coût avec le loyer et les charges, par douzième, en plus du loyer lui-même (article 7, g).

Le bail peut par ailleurs prévoir une clause résolutoire, c'est-à-dire une clause qui organise la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire à une obligation qu'elle énumère expressément. [À VÉRIFIER] si le défaut d'assurance figure, en pratique, parmi les manquements habituellement visés par ce type de clause dans les contrats types, et selon quelles modalités précises une telle clause produirait effet pour ce manquement particulier ; ce point n'a pas pu être vérifié avec la même rigueur que l'obligation elle-même et mérite d'être confirmé avant toute affirmation plus précise.

Cette obligation concerne-t-elle tous les locataires ?

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 régit les locations de logements loués nus à titre de résidence principale. Un locataire d'un logement loué meublé à titre de résidence principale reste, lui aussi, soumis à cette même obligation d'assurance, la loi du 6 juillet 1989 étant rendue applicable aux locations meublées de résidence principale par son article 25-3, sous réserve des adaptations qu'elle prévoit.

Les locations qui ne relèvent pas de cette loi, par exemple une résidence secondaire ou une location saisonnière de courte durée, n'entrent pas dans le champ de cet article 7, g. Le propriétaire reste néanmoins libre d'exiger contractuellement une assurance dans ce type de location, par une clause du contrat, mais il ne s'agit alors pas de la même obligation légale.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article traite uniquement de l'obligation d'assurance du locataire envers le bailleur, prévue par l'article 7, g, de la loi du 6 juillet 1989. Les autres obligations du locataire, comme le paiement du loyer, l'entretien courant du logement ou les réparations locatives, de même que les obligations du bailleur, sont présentées dans d'autres articles de ce site.

Les modalités précises d'une clause résolutoire pour défaut d'assurance, lorsqu'une telle clause existe dans un bail donné, dépendent de sa rédaction exacte et des conditions de forme applicables à ce type de clause ; en cas de désaccord sur ce point, une vérification du bail concerné par un professionnel du droit ou une association de consommateurs agréée reste nécessaire.