Location meublée, le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner l'amortissement en LMNP

Que prévoit le projet de loi de finances pour 2027 sur la location meublée ?

En bref. Le Gouvernement propose de limiter l'amortissement que les loueurs en meublé non professionnels peuvent déduire de leurs loyers. La mesure figure à l'article 7 du projet, qui n'est pas adopté.

Le projet de loi de finances pour 2027, numéro 3210, a été déposé à l'Assemblée nationale le jeudi 1er octobre 2026. Son article 7, intitulé « Réorienter les soutiens publics vers le logement familial et de longue durée », modifie l'article 39 C du Code général des impôts. Nous avons lu le texte de cet article et son exposé des motifs sur le site de l'Assemblée nationale le 12 octobre 2026.

Le texte vise l'activité de location de locaux d'habitation meublés lorsqu'elle n'est pas exercée à titre professionnel, ce que l'on appelle couramment la location meublée non professionnelle, ou LMNP. L'amortissement se pratique dans le régime réel d'imposition. Le régime micro, qui applique un abattement forfaitaire, n'est pas visé par ces dispositions d'après notre lecture.

Quels plafonds pour l'amortissement LMNP ?

En bref. Un taux de 2,5 % et une limite de 7 000 euros par an et par foyer fiscal pour une location meublée classique, un taux de 1,5 % et une limite de 5 000 euros pour un meublé de tourisme.

• Location meublée non professionnelle. Selon le texte, l'amortissement des locaux serait admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal.
• Meublé de tourisme. Lorsque le local est un meublé de tourisme au sens de l'article L. 324-1-1 du Code du tourisme, le taux serait abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal.

Le plafond porte sur l'amortissement des locaux. Le texte que nous avons lu ne mentionne pas le mobilier. La limite en euros s'apprécie par foyer fiscal, donc pour l'ensemble des logements d'un même foyer et non pour chaque logement.

Quels logements ne seraient pas concernés ?

En bref. Le texte écarte certaines résidences avec services, notamment pour étudiants et pour personnes âgées.

Selon l'article 7, le plafond ne s'appliquerait pas aux biens situés dans une résidence destinée à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans. Il ne s'appliquerait pas non plus à certains établissements sociaux et médico-sociaux, aux résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées qui disposent de l'agrément ou de l'autorisation prévus par le texte, ni aux établissements délivrant des soins de longue durée.

Que deviendraient les amortissements non déduits ?

En bref. Le report d'une année sur l'autre disparaîtrait pour l'avenir. Le stock déjà accumulé resterait utilisable pendant dix ans, de façon limitée.

Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, les amortissements qui n'auraient pas pu être déduits du résultat d'un exercice ne seraient pas déductibles du résultat des exercices suivants. Pour les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 et non déduits, le texte prévoit qu'ils pourraient être déduits du résultat des exercices clos à compter du 1er janvier 2027 et jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable.

L'exposé des motifs rattache cette mesure au rapprochement des régimes de la location nue et de la location meublée. Il rappelle que la loi de finances pour 2025 a déjà prévu la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Quand ces règles pourraient-elles s'appliquer ?

En bref. Rien n'est applicable aujourd'hui. Le texte doit être examiné et voté par le Parlement, puis promulgué.

D'après le site spécialisé Batiweb, dans un article du 8 octobre 2026 que nous citons comme source de presse, l'examen du projet en séance publique à l'Assemblée nationale commence le mardi 13 octobre 2026, et les votes intervenus en commission n'ont qu'une valeur indicative. Les taux, les montants, les exclusions et les dates peuvent donc changer, et l'article peut être supprimé.

Tant qu'une loi de finances n'est pas publiée au Journal officiel, vos revenus de location meublée restent soumis aux règles en vigueur. Nous mettrons à jour cet article après le vote définitif.

Que pouvez-vous faire concrètement ?

• ne modifiez pas votre déclaration ni votre comptabilité sur la base d'un projet non voté ;
• si vous louez en meublé au régime réel, relevez le montant des amortissements que vous n'avez pas encore déduits, car c'est ce stock que viserait le régime transitoire ;
• si vous envisagez un achat pour louer en meublé, faites vos calculs avec et sans le plafond annoncé ;
• suivez le vote du texte et demandez conseil à un professionnel pour votre situation, cet article ne remplaçant pas un avis personnalisé.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente un projet de loi lu à la source le 12 octobre 2026. Il ne décrit pas en détail le régime actuel de la location meublée, pour lequel vous pouvez consulter nos articles sur la location meublée et la fiscalité et sur les revenus de location meublée. Il ne traite pas des loueurs professionnels. Nous ne citons aucune décision de justice, le texte n'étant pas adopté. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle, à partir des sources citées.