Encadrement des loyers, expérimentation jusqu'en novembre 2026, prolongation en discussion au Sénat et démarches du locataire

Où en est l'encadrement des loyers à la date du 18 octobre 2026 ?

En bref. Le dispositif est toujours appliqué dans les territoires dont le périmètre a été fixé par décret à la demande des collectivités. Sa durée prévue par la loi se termine en novembre 2026, et une prolongation est en discussion au Parlement mais n'est pas adoptée.

L'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 a créé, à titre expérimental, l'encadrement des loyers dans certaines zones. Dans le texte consulté sur Légifrance, l'expérimentation dure « huit ans à compter de la publication de la présente loi », laquelle a été publiée au Journal officiel n° 272 du 24 novembre 2018. Les simulateurs de service-public.gouv.fr pour Est Ensemble et Plaine Commune indiquent des loyers de référence valables jusqu'au 24 novembre 2026. Cet article n'affirme pas d'autre jour de fin, car les calculs de date varient selon les sources.

Tant qu'aucune loi n'est publiée pour modifier l'article 140, c'est le texte en vigueur qui s'applique. Les informations de cet article sont arrêtées au 18 octobre 2026 et peuvent changer après les prochaines étapes parlementaires.

Que prévoit le texte examiné au Sénat sur la prolongation ?

En bref. Le texte de la commission du Sénat porte la durée de huit à dix ans. Il n'est pas adopté définitivement et peut encore être modifié.

La proposition de loi n° 217 (2025-2026) a été adoptée en première lecture par l'Assemblée nationale le 11 décembre 2025. Le rapport n° 47 et le texte n° 48 de la commission des affaires économiques du Sénat ont été déposés le 14 octobre 2026, et la discussion en séance publique est prévue le 21 octobre 2026.

Selon le texte n° 48 de la commission, l'article 1er prévoit notamment les points suivants.

• au I de l'article 140, le mot « huit » est remplacé par le mot « dix », ce qui porterait la durée de l'expérimentation à dix ans ;
• une commune ou un demandeur pourrait demander qu'il soit mis fin au dispositif sur tout ou partie de son territoire, en transmettant au ministre chargé du logement la décision de son organe délibérant ;
• pour l'action en diminution de loyer, le délai de prescription mentionné à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 serait fixé à un an, la saisine de la commission départementale de conciliation suspendant ce délai jusqu'à réception de son avis.

Pour mesurer ce que cela changerait, il faut connaître le droit en vigueur. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 mars 2014, prévoit que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, avec une exception d'un an pour l'action en révision du loyer par le bailleur. Le passage lu de cet article ne fixe pas de délai propre à l'action en diminution de loyer.

Ces dispositions ne s'appliquent pas aujourd'hui. Elles décrivent un état d'avancement, pas le droit en vigueur. Après le Sénat, le texte doit encore franchir les étapes de la procédure parlementaire avant une éventuelle publication, et rien ne garantit son contenu final ni sa date.

Dans quels territoires et pour quels logements l'encadrement s'applique-t-il ?

En bref. Dans une liste de territoires déterminée, pour les logements loués vides ou meublés relevant du dispositif, avec des exclusions prévues par le texte.

Selon la page de service-public.gouv.fr « En quoi consiste l'encadrement des loyers à respecter en zone tendue ? » (vérifiée le 1er août 2026), le niveau du loyer est encadré à Paris, sur les territoires d'Est Ensemble et de Plaine Commune, à Bordeaux, sur une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole, à Lille, Hellemmes et Lomme, à Lyon et Villeurbanne, à Montpellier et sur le territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque. Pour la liste précise des communes, reportez-vous à cette page.

Le texte de l'article 140 prévoit que le dispositif s'applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits dans ces territoires. Selon le I de cet article, les collectivités concernées peuvent demander la mise en place du dispositif, et un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse. Pour les logements meublés, le loyer de référence est majoré d'un montant par mètre carré. Certaines résidences avec services gérées par un mandataire unique sont exclues.

Pour savoir si votre logement est concerné, vérifiez que l'adresse figure dans un territoire de cette liste et que votre bail en mentionne les loyers de référence.

Qu'est-ce que le loyer de référence, majoré et minoré, avec un exemple de calcul ?

En bref. Le loyer de référence est un loyer médian par catégorie de logement et par secteur. Le majoré le dépasse de 20 %, le minoré lui est inférieur de 30 %.

Selon le II de l'article 140, les catégories de logements et les secteurs géographiques se fondent sur la structure du marché locatif relevée par l'observatoire local des loyers. Le loyer de référence correspond au loyer médian constaté. Le loyer de référence majoré est supérieur de 20 % au loyer de référence, et le loyer de référence minoré lui est inférieur de 30 %. Le préfet fixe chaque année ces montants par arrêté, par catégorie de logement et par secteur géographique.

Prenons un exemple fictif qui ne décrit la situation de personne. Un loyer de référence de 20 euros par mètre carré donne un loyer de référence majoré de 24 euros par mètre carré (20 multiplié par 1,2) et un loyer de référence minoré de 14 euros par mètre carré (20 multiplié par 0,7).

Si le bail de ce logement fictif fixait un loyer de base de 750 euros hors charges et hors complément de loyer, il dépasserait le loyer de référence majoré de 30 euros par mois. Le bail doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré (V de l'article 140). Les montants réels de votre logement figurent dans votre bail et dans l'arrêté préfectoral applicable.

Dans quels cas un complément de loyer est-il possible et comment le contester ?

En bref. Il suppose des caractéristiques particulières du logement, doit figurer au bail, est exclu dans certains cas, et peut être contesté dans les trois mois suivant la signature du bail.

Le B du III de l'article 140 prévoit qu'un complément de loyer peut s'ajouter au loyer de base pour un logement qui présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, par comparaison avec les logements de même catégorie dans le même secteur. Il doit être mentionné au bail. Il n'est pas possible si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré. Il est exclu si le logement présente certains défauts, notamment des sanitaires sur le palier, de l'humidité, un classement énergétique F ou G, ou un vis-à-vis à moins de dix mètres. Le complément de loyer justifié et inscrit au bail relève ainsi d'un régime distinct du loyer de base, avec ses propres conditions et sa propre procédure de contestation. La page de service-public.gouv.fr indique que le complément de loyer est interdit pour un bail signé depuis le 18 août 2022 lorsque le logement présente au moins une des caractéristiques listées.

Le locataire dispose de trois mois à compter de la signature du bail pour contester le complément devant la commission départementale de conciliation, et le bailleur doit alors établir que le logement le justifie. Si la conciliation échoue, le locataire dispose de trois mois à compter de l'avis de la commission pour saisir le juge. La saisine de la commission départementale de conciliation est gratuite, selon service-public.gouv.fr. Le B du III de l'article 140 prévoit que le loyer fixé après conciliation ou par le juge s'applique à compter de la prise d'effet du bail.

Quelles démarches le locataire peut-il accomplir ?

En bref. Relire le bail, comparer le loyer de base au loyer majoré, puis, si besoin, saisir la commission départementale de conciliation avant le juge, dans les délais prévus.

1. Relire le bail. Il doit indiquer le loyer de référence et le loyer de référence majoré. En cas d'omission, le locataire dispose d'un délai d'un mois à compter de la prise d'effet du contrat de location pour mettre le bailleur en demeure de compléter le bail, par lettre recommandée avec accusé de réception selon service-public.gouv.fr. Si le bailleur ne répond pas ou refuse, le locataire dispose de trois mois à compter de la mise en demeure pour saisir la juridiction (V de l'article 140).
2. Comparer le loyer de base au loyer de référence majoré. Le loyer initial se négocie librement dans la limite du loyer de référence majoré. S'il le dépasse, le locataire peut demander une diminution devant la commission départementale de conciliation du département du logement (A du III), dont la saisine est gratuite selon service-public.gouv.fr. Le complément de loyer, lorsqu'il est justifié et inscrit au bail, relève d'un régime distinct décrit dans la section précédente.
3. Au renouvellement du bail. Le VI de l'article 140 permet une diminution lorsque le loyer, hors complément, dépasse le loyer de référence majoré. Selon service-public.gouv.fr, le locataire adresse sa demande écrite au bailleur au moins cinq mois avant l'échéance du bail, saisit la commission de conciliation au plus tard quatre mois avant cette échéance, puis le juge avant l'échéance, faute de quoi le bail est reconduit aux conditions antérieures. Le même VI prévoit, à l'inverse, qu'une action en réévaluation du loyer peut être engagée lors du renouvellement lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, sauf pour les logements de classe F ou G.
4. Saisir le juge. Si la commission ne parvient pas à concilier les parties, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement, selon service-public.gouv.fr.
5. Alerter l'administration. Selon service-public.gouv.fr, le signalement s'adresse à la Ville de Paris pour Paris et à la préfecture pour Est Ensemble et Plaine Commune, et la page précitée renvoie pour les autres territoires. Le préfet peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité et de restituer les trop-perçus, le bailleur pouvant présenter ses observations dans un délai d'un mois. Si cette mise en demeure reste infructueuse, une amende peut être prononcée après que le bailleur a été mis à même de présenter ses observations, sans excéder 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale (VII de l'article 140). Cette amende n'empêche pas le locataire d'agir en diminution de loyer.

Conservez le bail, les quittances, la liste des loyers de référence applicable à la date de signature, vos échanges écrits avec le bailleur, et envoyez vos courriers de manière à pouvoir prouver leur envoi et leur date de réception. Notre article sur la révision du loyer en cours de bail traite d'un sujet voisin mais distinct.

Ce que cet article ne couvre pas

Cet article présente l'état de l'encadrement des loyers au 18 octobre 2026 d'après l'article 140 de la loi du 23 novembre 2018, la page de service-public.gouv.fr précitée et les documents du Sénat relatifs à la proposition de loi n° 217 (2025-2026). Il ne couvre pas les loyers du parc social, les baux des outre-mer, la fixation des loyers de référence dans chaque territoire, ni la situation d'un bail en particulier. Il ne comporte aucune appréciation sur les choix du législateur ni prévision sur l'issue du vote. Son contenu est à réexaminer après la séance publique du Sénat du 21 octobre 2026. Il ne cite aucune décision de justice. Cet article est rédigé avec l'assistance d'une intelligence artificielle. L'illustration qui l'accompagne est générée par intelligence artificielle.